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마지막 업데이트: 2022년 2월 11일 | 0개 댓글
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부동산 투자에서의 레버리지 효과와 위험성

레버리지 효과(leverage effect)란 타인이나 금융기관으로부터 차입한 자본을 이용하여 자기자본이익률을 높이는 것을 말한다. 빌린 돈을 지렛대(lever) 삼아 이익을 창출한다는 의미에서 지렛대 효과라고도 한다. 지렛대를 사용하면 작은 힘으로 무거운 무게를 들 수 있는데, 차입한 자본이 지렛대가 되고 그 힘이 나의 자본과 합쳐져서 높은 수익을 낼 수 있다는 의미이다. 즉, 자신의 자본을 최소화하고 타인의 자본을 빌려 수익률을 극대화하는 것이다.

예를 들어 A와 B가 동일하게 1년동안 10억원을 투자하여 2억원의 순이익을 얻었다. A는 대출 없이 자신의 돈 10억원을 투자하였으며, B는 은행에서 대출받은 5억원과 자신의 돈 5억원을 합쳐 투자하였다. A와 B 모두 총자본이익률은 20%로 동일하다. 하지만 자기자본이익률을 비교했을 때 A는 20%(2/10)이지만, B는 40%(2/5)이다. 이자율 5%를 계산하더라도 35%(2-(5*0.05)/5)로 자기자본이익률이 A보다 높은 것을 알 수 있다.

이처럼 적은 자본으로 많은 수익을 낼 수 있는 것이 투자에 있어서 레버리지의 매력이다.

레버리지 위험성

레버리지 효과의 전제조건은 투자로 인해 발생하는 수익률이 차입금의 이자율보다 높아야 한다. 이를 정(正)의 지렛대 효과라고 한다. 하지만 수익률이 차입금의 이자율보다 낮은 경우 금리 부담이 커지게 된다. 수익률이 마이너스가 되는 경우 즉 손실이 났을 때는 레버리지가 오히려 더 큰 손해를 야기하게 된다. 이를 부(負)의 지렛대 효과라고 한다.

레버리지 비율이 높을수록 높은 이익을 얻을 수도 있지만, 반대로 위험도 그만큼 증가한다. 여기서 레버리지 비율은 부채 대 자기자본 비율을 말한다. 투자에 있어 지나치게 높은 레버리지 비율은 과도한 부채부담을 의미하고, 이는 원리금 상환부담의 증가와 연결된다. 이러한 경우 단순히 나의 돈을 잃고 끝나는 것을 넘어 채무불이행 등의 위험으로 이어질 수 있다.

부동산 투자에서의 레버리지 효과

우리나라는 주식이나 금융상품에 대한 투자비중보다 부동산 투자비중이 높은 모습을 보인다. 그 이유로는 ‘높은 수익률’ 또는 ‘안정성’ 등이 있을 것이다. 하지만 필자는 위에서 언급한 ‘레버리지’가 부동산 투자의 최대 장점이라고 생각한다. 부동산 투자에서의 레버리지 효과를 활용하는 대표적인 방법은 은행으로부터 대출을 받아 부동산을 구매하는 것이다.

돈이 돈을 번다는 이야기를 한번쯤은 들어봤을 것이다. A와 B라는 아파트가 있다. A아파트는 1억원이고 B아파트는 10억원이다. 시세차익으로 두 아파트에서 동일하게 1억원의 수익을 얻기 위해서는 A아파트는 가격 상승률이 100%여야 하지만, B아파트는 가격 상승률이 10%면 가능하다. B아파트를 소유한 사람이 A아파트를 소유한 사람보다 돈을 많이 벌 수 있는 확률이 더 높다. 사실 너무 당연한 이야기이다. 여기서 중요한 것은 우리가 10억원의 자본이 없더라도 레버리지 효과를 이용하여 B아파트에 투자하고, 그만큼의 이익을 얻을 수 있다는 것이다.

부동산 투자에 빠질 수 없는 단어가 바로 갭투자이다. 갭투자란 간단하게 매매가와 전세가의 차이(gap)를 INFINOX 코리아 이용한 투자이다. 위에서 언급한 10억짜리 B아파트의 전세가가 8억이다. 그럼 B아파트를 사는데 내 자본은 2억원만 있으면 된다. B아파트가 나중에 11억이 된다면 이에 따른 자기자본이익률은 무려 50%이다. 이 또한 레버리지 효과라고 할 수 있다. 또한 시세차익 이외에도 임대수익을 얻을 수도 있다. 은행 대출만이 아니라 타인의 자본을 이용하여 내 자본금에 비해 큰 수익을 얻을 수 있는 것이다.

하지만 역시나 부동산투자에서도 레버리지의 위험성은 존재한다. 단편적으로 집값이 하락하는 경우 개인에게도 비극이지만 부채를 이용하여 부동산을 구매한 사람들은 신용불량자가 될 것이다. 은행 또한 원리금을 상환받지 못해 수익이 악화되고 금융 위기도 피할 수 없게 된다. 정부는 이를 방지하고자 지난 글에서 언급하였던 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등을 이용하여 과도한 레버리지 효과를 제한한다.

레버리지 효과는 양날의 검을 가지고 있다. 필자는 아직까지는 부동산 투자가 우리나라에서 레버리지 효과를 이용하여 안정성과 고수익 모두 잡을 수 있는 투자종목이라고 생각한다. 물론 부동산 투자에 있어서 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 각종 세금과 차입금에 대한 이자율, 위험부담 등을 함께 고려해야 한다. 물론 레버리지 효과로 수익을 얻기 위해서는 레버리지의 위험성 또한 반드시 이해해야 한다. 하지만 이러한 모든 위험성을 사전에 숙지하고 투자에 임한다면 레버리지 효과는 자산을 키우는 데 있어서 INFINOX 코리아 큰 도움이 될 것이다. 투자에 있어서 부채를 무조건적으로 부정적인 시선으로 바라볼 필요는 없다는 점을 주장하며 글을 마무리한다.

Reference

이권복(2019). 토익 공부보다 돈 공부. 서울: 한스미디어.

Zvi Bodie, Alex Kane & Alan J. Marcus(2020). Essentials of Investments (11th ed.). (남상구, 최승두 공역). 서울: 지필미디어.

레버리지의 위험

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기호 스프레드 계약 규모 핍 가치 계약 통화 시장 시간
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스왑 (포인트) 롱 +2.5 쇼트 -1.2
1 Lot (FX) 2.50 USD 1.20 USD
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기호 Product 롤 일자
VIX 변동성 지수 12/11/2020

아래 항목은 단지 설명을 위함입니다.

모든 선물 계약 롤오버 날짜 및 금액은 기본 거래소의 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.

기호 US Thanksgiving 추수 감사절 다음 날
SPX500 조기 폐장 @ 20:00 조기 폐장 @ 20:15
NAS100 조기 폐장 @ 20:00 조기 폐장 @ 20:15
US2000 조기 폐장 @ 20:00 조기 폐장 @ 20:15

아래 항목은 단지 설명을 위함입니다.

시장 알림

금융 시장 시간은 종종 공휴일과 세계 사건들에 맞게 조정됩니다. 금융 상품은 전 세계에서 거래 되므로 정기적으로 시장 시간이 조정되는 것이 보통입니다.

이 테이블은 '보통 시장' 시간에 대한 변화들이 적용된 다가오는 시장 알림을 나타냅니다.

고객들은 시장 시간의 변화가 종종 시장 유동성에 영향을 줄 수 있다는 것을 항상 인지하여야 하며 이는 가격 형성 갭과 큰 가격 변동을 야기할 수 있습니다. 고객들은 항상 충분한 증거금을 유지해야 하며 높은 변동성을 가진 시장 조건에 대해 특히 주의를 기울여야 합니다.

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마진 콜 마진 스톱
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레버리지의 위험


요즘처럼 증시가 요동치는 시기에 투자자들의 관심이 높아지는 ETF들이 있다. 바로 인버스 ETF와 레버리지 ETF이다. 국내 대표적 인버스 ETF인 ‘KODEX 인버스’를 살펴보면 지난해 일 평균 거래량은 약 940만 주 내외에 불과했다. 하지만 올들어 ‘KODEX 인버스’의 평균 거래량은 3,200만 주로 크게 증가했고 특히 3월에만 한정한다면 거래량은 무려 6,400만 주로 폭증한 것으로 나타난다. ‘KODEX 레버리지’는 이보다 더하다. 올 3월 한 달 동안 ‘KODEX 레버리지’의 일 평균 거래량은 1억 8,400만 주로 지난해 평균의 10배를 넘어서 버렸다.

장기 보유하면 정말 손실 발생할까

증시 급등락이 이어지는 시장에서 인버스와 레버리지를 활용해 적극적으로 수익을 추구하는 전략은 보는 관점에 따라 위험할 수도 있지만 절대수익을 추구한다는 점에서 긍정적인 면도 크다고 생각한다. 다만 이 과정에서 레버리지 ETF가 가지는 구조적 한계에 대해서는 많은 투자자들이 이미 인지하고 있을 것이다. 그중 가장 대표적인 것은 레버리지 ETF를 장기보유할 시 기초지수는 제자리에 머물러 있더라도 레버리지 ETF에서는 손실이 발생하게 된다는 사실이다.

레버리지 ETF의 이러한 특성이 정말 사실인지 확인해보기 위해 ‘KODEX 레버리지’의 과거 가격 변동을 한번 살펴보았다. ‘KODEX 레버리지’가 추종하는 KOSPI 200 지수는 2012년부터 2016년까지 오랫동안 박스권 장세를 벗어나지 못했다.

예를 들어 2012년 2월 10일 261.17이었던 KOSPI 200지수는 4년이 지난 2016년 10월 6일에도 역시 261.13으로 별다른 변화가 없었다. 하지만 이 기간 ‘KODEX 레버리지’의 가격은 어떻게 변했을까? 2012년 2월 10일 13,340원이었던 ‘KODEX 레버리지’의 가격은 2016년 10월 6일 11,225원까지 하락해 기초지수가 제자리에 머물러 있음에도 불구하고 15.6%나 손실이 발생해버렸다. 장기보유 시 시간에 따른 손실을 보게 된다는 우려는 사실이었던 것이다.

이러한 차이가 왜 발생하는지 그 이유에 대해서는 많은 사람들이 알고 있을 것이다. ETF의 가격 변동은 보유기간 전체에 대한 것이 아닌 기초지수의 일간 변동에 대해서만 매일 적용되기 때문이다.


대세 상승장에서 지수 상승률 앞질러

하지만 이와 관련해 투자자들이 의외로 INFINOX 코리아 놓치고 있는 사실이 있다. 바로 레버리지 ETF는 장기보유 시 무조건 손해만 보는 것도 아니라는 점이다. 이번에는 증시가 대세 상승을 했던 2017년의 예를 한 번 들어보자.

2017년 한 해 동안 KOSPI 200지수는 24.9% 상승했다. 그렇다면 ‘KODEX 레버리지’를 1년 동안 보유했던 투자자는 상식적으로 50% 이하의 수익을 얻었을 것으로 생각하기 쉽다. 실제로는 어땠을까? ‘KODEX 레버리지’의 2017년 수익률은 의외로 55.3%이다. 레버리지 ETF가 애초 약속했던 2배를 오히려 넘어서는 수익을 얻은 것이다. 어떻게 이런 일이 가능할까?

한 가지 예를 더 들어보자. 이번에는 증시가 큰 폭으로 하락했던 2018년이다. 기초지수인 KOSPI 200의 2018년 수익률은 -19.3%이다. 같은 기간 ‘KODEX 레버리지’의 하락폭은 -36.4%로 나타난다. 2배 레버리지를 정확하게 적용한다면 38.6% 하락하는 것이 맞겠지만 실제로는 이보다 덜 하락했던 것이다.

레버리지 ETF의 구조적 비밀

이 정도 힌트로 이미 비밀을 눈치챈 사람들도 있을 것이다. 레버리지 ETF가 더 많이 상승하거나 더 적게 하락한 것은 결코 우연이나 착오 때문이 아니다. 레버리지 ETF는 구조적으로 대세 상승 구간에서는 기초지수의 2배보다도 더 많이 상승하고 대세 하락 구간에서는 2배보다도 더 적게 하락하도록 되어있는 것이다. 이것도 역시 레버리지 ETF는 전체 구간이 아닌 일간 수익률을 매일 추적하기 때문에 발생하는 현상이다.

간단하게 설명하자면 기초지수 가격이 100에서 1% 상승해 101이 된다면 레버리지 ETF는 100에서 2% 상승해 102가 되어있을 것이다. 여기서 다음날 또 1%가 상승하면 기초지수 가격은 101의 1%가 상승하지만 레버리지 ETF는 101이 아닌 102의 2%가 상승하게 되는 것이다. 출발점이 다르니 정확하게 2배의 수익률을 적용해도 상승폭은 2배 이상이 될 수밖에 INFINOX 코리아 없는 것이다.

매일매일 하락하는 대세 하락 구간에서도 이 원리는 적용된다. 레버리지 ETF는 먼저 하락해서 더 낮은 곳에서 2배의 수익률을 적용받게 되기 때문에 최종적인 하락폭은 작아질 수밖에 없다.

이제 결론을 내려보자. 일단 기본적으로 레버리지 ETF의 장기보유는 바람직한 전략은 아니다. 특히나 증시가 특별한 방향성 없이 오르락내리락하는 구간에서는 그야말로 비효율적이다. 하지만 증시가 추세적으로 상승해가는 구간이라면 장기보유도 딱히 문제가 되지 않는다. 오히려 큰 수익을 얻을 수 있는 좋은 기회로 삼을 수 있다.

기초지수가 추세적 방향성을 보이는 구간에서는 상승이건 하락이건 레버리지 ETF에서는 좋은 효율을 기대할 수 있다. 물론 그렇다고 하락 구간에서 레버리지 ETF를 장기보유하는 의미는 당연히 아니다.

디지털 피플 디플

최근 신종 바이러스 유행으로 증시에서 등락폭이 실시간으로 바뀌면서 인버스와 레버리지 투자자들의 손실 폭이 크다는 뉴스를 많이 접할 수 있는데 , 해당 용어에 대한 이해를 돕고 투자 방향에 대해 정리해보려고 합니다 . ETF 의 파생상품으로 인버스의 성격과 구분하기 위해 간략하게 소개해 드리겠습니다 .

ETF 상품 자체로 보았을 때 나라에서 대표로하는 상장 또는 우량주 종목을 기초 자산으로 하기 때문에 나라가 망하지 않는다면 마이너스 손실이 발생하지 않고 , 주식처럼 0.3% 거래세가 추가로 붙지 않으며 , 펀드에서 중도해지할시 발생하는 환매수수료가 없기 때문에 투자 상품을 처음 접하시는분들이 재테크로 많은 관심을 보이십니다 . 기업의 지분을 개별로 매수하는게 아니라 리스트로 지정된 종목 , 즉 지수를 구매하는 것이라고 보면 됩니다 . 공인된 리스트인 지수에 따라 사는 방식인 인덱스 펀드와 동일하고 , 장이 열리는 오전 9 시부터 마감하는 시간까지 유동적으로 바뀌는 가격에 매매가 가능한 주식의 성격을 가지고 있어 펀드와 주식의 장점들이 교집합을 이룬 투자 상품입니다 .

코스피 200 이나 미국 나스닥 100 을 예로 들면 국가에서 인정해준 종목을 투자자가 일일이 확인하고 분석해서 매수하는게 아니라 묶여있는 미국 나스닥 100 또는 코스피 200 의 ETF 1 주를 구매하면 종목별로 분산 투자해줍니다 . 코스피 지수가 1% 올라가게되면 KODEX 와 TIGER 와 같은 상품들도 KOSPI 200 을 기초로 두기 때문에 1% 수익을 따라게됩니다 . KODEX, TIGER, KBSTAR 는 브랜드명으로서 운용하는 회사가 다를 뿐 기초 자산은 동일하다고 보시면 됩니다 . TIGER 200 과 KBSTAR 의 기초 자산은 KOSPI 200 지수로 동일하고 운용사가 미래에셋이냐 KB 냐의 차이입니다 .

본론으로 ETF 파생 상품에 인버스 (Inverse) 와 레버리지 (Leveage) 가 있습니다 . 인버스는 역으로 거꾸로란 뜻으로 주식이 하한가에 역으로 수익을 얻는 펀드입니다 . 코스피 지수가 5% 상승하면 수익률은 – 5% 가 됩니다 . 주가가 떨어질 경우에 오히려 수익을 내기 때문에 리버스 펀드라고도 부릅니다 .

레버리지 (Leverage) 는 적은 힘으로 큰 힘을 내게 하는 지렛대원리를 비유해 부동산에서는 적은 자본으로 건물을 사서 효율적으로 몇 배의 수익을 올리는 것을 말합니다 . ETF 레버리지는 코스피 지수가 1% 가 오르면 2% 의 수익을 가져가게 됩니다 . 즉 , 2 배의 수익을 볼 수 있는 상품인데 , 지수가 폭락하여 급등할 것 같다고 판단될 때 투자해서 차익을 극대화 할 수 있는 상품입니다 .

변동성에 대한 위험성 , 침식효과

종목의 대한 분석이 부족할 때 각각의 기업을 고르지 않아도 된다는 장점이 있지만 레버리지 인버스 ( 하한가에 2 배 수익 ), 3X 인버스 (‘ 곱버스 ’ 라고도 하며 , 지수 상승시 수익 3 배 ) 같이 추가 파생 상품 같은 경우 장기적으로 운영하기엔 위험한 부분이 많습니다 . 지수의 2 배를 따라가는 레버리지를 예로 든다면 코스피가 5% 하락할 때 100 만원이 90 만원이 되고 다시 10% 가 상승하면 108 만원이 되고 모레 5% 가 다시 하락한다면 108 만원 * 0.9 = 97 만원이 됩니다 . 실제로 지수는 원복했지만 , 실제 수익은 약 – 3 만원으로 원금 손실이 발생합니다 . 레버리지 뿐만 아니라 인버스도 변동성이 큰 시장에서 장기로 묶여있어 상하 큰 파동을 그리다 일정하게 횡보하더라도 투자한 원금에서 손실이 발생하는 이른바 침식 효과가 발생합니다 .

코로나 여파로 주가 변동이 큰 시기에 개인 투자자들은 중수익을 노리고 초단기 수익을 위해 인버스와 레버리지 ETF 를 몇일 또는 실시간으로 매수 또는 매도하십니다 . 배율이 높고 변동 반복 횟수가 많을수록 투자 원금이 훼손될 수 있습니다 . 최근 미국 뿐만아니라 각국에서 경기 부양책으로 코스피 지수가 회복에 접어들면서 인버스 투자자들의 손실이 증가함으로써 개인 투자자가 시장의 흐름을 예측하기란 쉽지 않습니다 . 세계 경제가 안정기에 지수 변동폭이 적으며 단기적으로 확실히 오를 것이라고 판단될 때 접근하시는 것을 추천드립니다 .


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