센트 투자 후기

마지막 업데이트: 2022년 4월 7일 | 0개 댓글
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출처 Pixabay

오피스텔 투자 후기, 수익률, 오피스텔 투자시 주의점


비교적 적은 초기자본으로 투자할 수 있는 오피스텔, 은행 금리가 낮을 때 한참 노후대비로 오피스텔 투자가 각광을 받던 시기가 있었습니다.

필자가 지금까지 투자한 오피스텔은 총 4개 호실입니다. 필자가 오피스텔에 투자하며 투자했던 방식과 투자후기, 수익률, 실제 오피스텔 투자 시 주의점을 정리해보았습니다.

1. 오피스텔 투자후기


간단히 정리해보자면 오피스텔 투자는 매달 급여 외의 현금흐름을 가져다주는 임대수입으로서는 만족스럽지만 투자 입장에서 봤을 때 투자금 대비 잘 한 투자라고는 할 수 없을 것 같습니다.
우선 오피스텔 특성상 현금화시키기가 어렵고(거래가 활발하지 않음), 부동산은 무조건 최대한 싸게 사야 하는데 오피스텔 2개 호실은 분양을 받아서 싸게 사는 것이 불가능했기 때문입니다.

신혼 때는 맞벌이였는데 별로 돈 쓸일이 없었습니다.
돈을 모으는 것에 대해 관심은 있었으나 주식, 펀드와 같은 투자는 잘 알지도 못했을뿐더러 불확실함에 투자하고 싶지는 않다는 생각에 열심히 적금을 부어 돈을 열심히 모으고 또 열심히 썼지요.

신혼때는 열심히 놀아야 한다는 생각에 1년에 3번 이상은 비행기를 타고 해외여행을 다녀왔음에도 돈은 잘 모을 수 있었습니다. 아무래도 신혼 때라서 아이도 없는 맞벌이 부부에, 저녁도 거의 회사에서 먹고 오니 생활비도 많이 지출하지 않았기 때문인 것 같습니다.

2. 오피스텔 투자 방법


오피스텔을 투자하려면 신축 오피스텔을 분양받거나, 일반 매매로 사거나, 경공매나 급매로 취득할 수 있습니다.
우선 신축 오피스텔의 경우 분양가가 다소 높은 편이라 가장 비싸게 살 수 있는 방법인 것 같습니다.
물론 세입자들은 신축을 선호하죠. 월세 가격 차이가 높지 않지만 신축에 살면 쾌적하게 살 수 있으니 공실의 리스크가 적고 안정적인 임대수익을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 수요가 있는 입 지라면요.
한참 오피스텔 투자가 노후대비용으로 각광을 받던 시기도 있었습니다.
신축 오피스텔을 분양받아서 투자하면 은행 이자보다는 많이 받을 수 있기 때문에 은행금리가 낮아질수록 사람들은 다른 투자처를 찾기 마련이고, 은행금리보다 이율(수익률)이 더 높은 오피스텔에 관심을 갖게 됩니다.

2.1. 신축 오피스텔 분양

어느 날 예전에 살던 지역인 인천에 놀러 갔다가 오피스텔 분양공고를 보게 되었습니다.

출처 Pixabay

꾸준히 적금을 부어 시드머니를 조금씩 마련하고 있었지만 은행의 예금 금리가 너무 낮아서 다른 투자처는 없을까 하고 고민하고 있던, 경제적 자유, 월세수익에 관심을 갖게 되었던 시기였습니다.
많이 겪어보고 다녀봐야 배울 수 있다는 생각에 오피스텔 모델하우스에 구경이나 하자고 들어갔다가 계약을 하고 왔습니다.

먼저 들어갔던 모델하우스, 인천 A오피스텔, 분양가는 거의 1억이었습니다.

필자가 잘 아는 지역인 인천이었는데요.
어렸을 때부터 오래 살았던 곳이라 인천 토박이였던 필자가 잘 알고 있었던, 주 생활권이었던 지역이었습니다.
인천에서는 꽤 번화한 곳으로 백화점 상권과 가깝고 역세권 위주로 구성되어 있는 번화가였기 때문에 오피스텔이 공실이 발생할 일은 거의 없다고 생각했고, 주변 지역에 오피스텔이 많지만 신축으로 지을 자리는 별로 없었기에 메리트가 있어 보였습니다.

하지만 오피스텔 투자는 처음이었기에 망설였지요. 가격이 다소 비싸게 느껴졌습니다.

그 당시 주변 오피스텔 매가는 비슷한 평수 기준으로 놓고 봤을 때 매가는 천지차이였습니다. 5,000만 원에서 8,000만 원 정도 했는데 그 시세의 오피스텔은 대부분 많이 노후되었었습니다.

오피스텔 상담하는 분이 말씀하시길,
'거의 다 판매되었고 남은 호실이 거의 없다. 하지만 내가 특별히 좋은 호수를 빼놨다. 지금 계약하면 그걸로 해 주겠다. 인근 분양하는 오피스텔(B 오피스텔) 보다 분양가가 저렴하고 임대보장으로 꾸준히 월세수익을 받을 수 있다.'라고 했습니다.
사실 지금 와서 생각해보면 오피스텔, 아파트, 상가 등 분양하는 곳에서 항상 이야기하는 단골 레퍼토리인데 말이죠. 많이 다녀보니 알게 되었지만 그 당시 투자에 대해 잘 몰랐던 우리에게는 매우 매력적으로 들렸습니다.


거의 마감되었는데 회사 보유분을 빼 준다니! 그것도 햇빛도 많이 드는 고층 전면부를! 빼준다고 하여 하루정도 고민하고 다시 오겠다고 했습니다.

다음날 다시 혼자서 계약하러 간 신랑은 A 오피스텔 근처에 있는 B 오피스텔 두 채를 덜컥 계약하고 말았습니다.

필자가 보기엔 B 오피스텔이 A 오피스텔보다 번화가에서 거리도 더 멀었는데 분양가는 더 비쌌고 층도 낮고 뷰도 그다지인 호실이어서 만족스럽지 않았습니다. 하지만 신랑은 B 오피스텔이 시청 근처고 규모도 커서 더 좋다고 생각했던 것 같습니다.

필자는 B 오피스텔을 두 개 호실을 계약할 거면 차라리 A 오피스텔 하나, B 오피스텔 하나, 이렇게 각각 한 개씩을 투자하자고 하였고, 결국 각 분양가 1억, 1억 초반인 오피스텔 2채를 계약하였습니다.
그것도 신규 분양가로 말입니다.


결론적으로 말하면 분양 이후 임대보장 업체와 계약하여 지금까지 꾸준히 월세는 들어오고 있습니다.
첫 한두 달 정도만 월세수익을 받지 못했고 이후로는 꾸준히 들어오고 있어서 공실 리스크는 없었습니다.

분양 초기 오피스텔 대출을 어느 정도 받았지만 중간에 만료가 되어 갱신하였고, 내년이 5년 차라 정리할까 싶어서 물건을 내놓긴 했는데 오피스텔의 특성상 거래가 활발하지는 않은 편이라 딱히 문의는 없습니다.

지금 드는 생각은 반전세로 돌려서 투자금을 확보하고 오피스텔은 꾸준히 가져가는 것으로 하고, 그 투자금을 다른 곳에 투자하는 것으로 활용해볼까 싶습니다.
오피스텔도 대출을 받았기 때문에 최우선변제 구간 내 금액을 보증금으로 책정하면 세입자는 맞출 수 있을 것 같습니다.

2.2. 경공매 취득


다음 투자는 창원에 있는 오피스텔이고, 신랑이 경매 공부 3년 만에 공매로 첫 낙찰을 받은 오피스텔입니다.

경공매의 장점은 매물을 저렴하게 살 수 있다는 것, 그리고 대출을 최우선으로 받을 수 있다는 것이지요.

우선 해당 물건은 소액으로 투자가 가능하다는 장점이 있었고, 이미 감정가에서 60%까지 떨어진 상태였습니다.
신랑은 해당 지역 부동산에 전화해서 문의를 했고, 주변에 산업단지가 있기에 충분한 수요는 있다고 느꼈으나 오피스텔 특성상 매도가 안된다는 점 때문에 다소 부정적이었습니다.

결론은 2명이 입찰하여 신랑이 낙찰받았습니다. 입찰금액이 동일했는데 자동 추첨으로 당첨이 되었으니 최저낙찰로 볼 수 있겠습니다.

책으로만 공부했던 신랑은 원활한 임차인 명도를 위해 연락하여 합의하고 싶었지만 연락처를 알려줄 수 없다고 하여 내용증명을 보냈고, 몇 번의 통화 끝에 한 번도 직접 만나지 않고 수월하게 명도 할 수 있었습니다.

다만, 대출 관련하여 문제가 좀 있었는데 믿고 있던 대출상담사가 지방 물건은 취급하지 않는다고 하는 바람에 물건지 인근 은행에 전화를 돌려 결국 낙찰가의 80%까지 대출을 받을 수 있었습니다.
이 물건은 보증금을 좀 높였고 월세를 낮춰서 사실상 마피로 투자한 물건이었습니다.

3개월 이내에 임차인까지 맞춰서 비록 공실 기간이 3개월 정도 있긴 했지만 투자금은 마이너스 1,000,센트 투자 후기 000원이었죠.
오피스텔 일반 매매나 분양 시 80%까지 대출받기는 거의 불가능한 수준인데 경공매 취득이라 가능했던 투자였습니다. 이래서 경공매가 참 매력적인데 낙찰받기가 수월하지는 않습니다.

2.3. 급매 물건

해당 오피스텔을 매입하면서 추가로 시행사 보유물건을 갖고 있던 부동산에서 매입의사를 물어서 경매물건 취득가보다 더 저렴하게 동일한 오피스텔을 매입할 수 있었습니다.
경매물건보다 저렴하게 취득하였기에 비록 대출을 80%까지 받지는 못했지만 물건 자체가 저렴하다 보니 투자금이 많이 들지 않았습니다. 물론 이 물건 대출을 위해서 ktx를 타고 창원에 혼자 다녀왔는데 아이들 낳고 가장 오래 아이들과 떨어져 있어 본 시간이었습니다.
그리고 몇 개월의 공실 끝에 임차를 맞춰서 현재는 공 실없이 임대가 꾸준히 되고 있습니다.

3. 오피스텔 투자 총 수익률


총 4개 호실의 오피스텔을 투자한 수익률은 투자금 대비 계산해보았습니다.
대출 포함 투자수익률은 11%입니다.

최근 들어 오피스텔을 한 채씩 정리하려고 하는 중인데 정리가 되지는 않습니다. 오피스텔은 매수하려는 사람이 별로 없기 때문에 확실히 현금화가 어렵다는 단점이 있습니다.

하지만 오피스텔로 꾸준히 월세수익이 들어오고 있고, 신축이나 신축급을 매수하였기 때문에 수리 등의 기타 비용은 들지 않는 상태라 급하게 정리할 필요는 없다고 생각해서 당분간은 가지고 갈 생각입니다.
앞서 언급했던 대로 보증금을 좀 더 높여서 투자 가용한 금액을 조금 더 확보해도 대출이자 이상의 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.

오피스텔 4개 호실 모두 신축 혹은 신축급이라 컨디션이 좋아서 전월세 거래는 활발하게 되는 편입니다.
만일 전세로 놓을 경우 매가보다 더 높게 받을 수 있는 오피스텔도 있습니다.
매달 월세 내기에는 아깝고, 오피스텔은 사면 계속 떨어질 거라는 생각에 전세를 선호하는 사람들도 있지요.
매가가 1억이여도 전세가 1.1억에 거래되기도 합니다.

4. 오피스텔 투자를 하며 느낀 점


만일 여유자금이 많지 않고 월세수익을 안정적으로 꾸준히 받고 싶다면 오피스텔 투자도 추천하는 바입니다.

인천 꺼는 신혼 때 멋 모르고 받았던 오피스텔이지만 꾸준히 월세수익을 받고 있으므로 부동산을 잘 모르고 투자를 이제 막 시작하려는 분들은 추천합니다만 분양 물건은 그다지 추천드리지 않습니다.

부동산은 무조건 싸게 사야 하기 때문인데요. 분양가는 절대 저렴하지 않습니다.
오피스텔을 분양하는 회사들은 토지를 아무리 비싸게 매입해도 투자금의 2배 이상 수익을 번다고 합니다. 얼마나 비싸게 분양하는지 아시겠지요?

컨디션이 좋은 5년 이내의 신축급 오피스텔을 급매로 사는 방법도 있겠고요.
경공매를 노리면 대출도 더 많이 받을 수 있으니 수익률은 훨씬 높을 것 같습니다.

다시 한번 부동산은 무조건 살 때 시세보다 싸게 사야 수익을 남길 수 있으니 혹시 되팔았을 때 과연 내가 이익을 남길 것인가를 고려하여 무조건 싸게 취득하시는 게 유리합니다.

너무 노후된 오피스텔은 수리의 문제도 있고 선호하지 않기 때문에 5년 이내의 신축급으로 알아보는 편이 좋겠습니다. 너무 오래된 오피스텔은 매수하자마자 수리해야 할 수도 있어요. 당장의 투자금은 적게 들더라도 장기적으로 보면 공실의 리스크도 커지니 좋은 방법이 아닌 듯합니다.

오피스텔 투자에 가장 중요한 것은 입지!
공실이 없어야 손해 보는 돈도 없을 테니 입지가 좋은 곳에 준신축급으로 투자하면 좋을 것 같습니다.

가치를같이읽다

2000만원의 투자금으로 매월 100만원의 수익을 낼 수 있다면 투자할 의향이 있는가. 대부분의 투자자는 혹할 가능성이 높다. 2000만원으로 1년에 1200만원을 벌면 연 수익률이 60%에 달하는 투자처이기 때문이다. 실제로 이런 수익률이 가능하다고 광고하는 곳도 있다. 높은 수익률을 미끼로 투자자를 유혹하는 지식산업센터 분양 투자다. 그렇다면 이런 유형의 투자는 괜찮은 걸까. 더스쿠프(The SCOOP) 기자가 직접 지식산업센터 분양홍보관을 방문해봤다.

바야흐로 투자의 시대. 지난해 불어온 주식투자 열풍이 온갖 분야에서도 일고 있다. 부동산·가상화폐 등 돈만 벌 수 있다면 그 어느 시장이든 투자자가 몰린다. 투자에 뛰어든 연령대도 부쩍 낮아졌다. 한국예탁결제원에 따르면 지난해 30대 이하 주식 소유자 316만명 중 절반 이상(161만명)이 동학개미운동이 한창이던 지난해 주식투자를 시작했다.

그 결과, 20대 주식 소유자는 2019년 38만2000명에서 지난해 107만1000명으로 180.5%(68만9000명) 증가했고, 30대 주식 소유자는 107만2000명에서 181만2000명으로 69.1%(74만명) 늘었다.

문제는 이런 투자 열풍이 ‘사기꾼’들에게도 좋은 기회를 제공한다는 점이다. 최근 가파르게 증가하고 있는 스팸·피싱(사기) 문자나 전화가 그 방증이다. 방송통신위원회에 따르면 2018년 하반기 하루 평균 0.09통(1인 기준)이었던 휴대전화 스팸 건수는 지난해 하반기 0.28통으로 3배 이상 증가했다. 그 중에서도 고객의 휴대전화로 직접 전화를 거는 음성 스팸은 2018년 하반기 854만7667건에서 지난해 하반기 1110만993건으로 29.8% 늘어났다.

누구나 그렇듯 기자 역시 스팸 전화의 홍수 속에 살고 있다. 예상했을지 모르지만, 그 대부분은 불법대출이나 보험판매 전화다. 하지만 최근엔 자신들을 ○○투자그룹, ○○자문이라고 소개하면서 투자를 권유하는 전화가 크게 늘었다.

# 월세 100만원 받는 투자처

그러던 4월 8일 한통의 전화가 걸려왔다. 010-4×××-9×××. 모르는 번호였지만 혹시 몰라 전화를 받았다. 휴대전화 너머에서 젊은 남자의 목소리가 들려왔다. “사장님, 2000만~3000만원의 투자금으로 월 100만원의 수익을 올릴 수 있는 투자처가 있다면 투자할 의향이 있으십니까?” 평소라면 무심코 끊었겠지만 이번엔 기자의 관심을 끌기에 충분했다. 매번 걸려오는 주식이나 가상화폐가 아닌 부동산 투자를 센트 투자 후기 권유하는 전화였기 때문이다.

“그게 가능한가요?” 기자의 물음에 남자는 반색했다. 자신을 ○○홀딩스의 이○○ 주임이라고 소개한 그는 설명을 이어갔다. 15분가량 이어진 통화의 요지는 이렇다. 경기도에 건설 중인 지식산업센터에 투자하면 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 그는 “국내 굴지 기업의 주요 사업부가 입주할 예정인 데다 수도권광역급행철도(GTX) 노선이 확정된 최고의 입지”라며 “이미 70% 이상이 분양을 끝난 상태로 좋은 자리가 몇개 남지 않다”고 열을 올렸다.

설명만 들어선 나쁘지 않은 투자처였지만 찝찝한 구석이 있었다. 왜 하필 나에게 이런 걸 안내하느냐였다. 그래서 기자는 “이렇게 좋은 투자처를 일면식도 없는 나에게 권하는 이유가 뭐냐”며 퉁명스럽게 물어봤다. 그는 “저희가 시행사인데 회사 보유분으로 남아있는 자리를 마저 처분하기 위해 마케팅 전화를 돌리고 있다”면서 말을 이었다.

“제 전화를 받은 것도 인연 아니겠어요? 분양홍보관이 있으니 들러서 설명이라도 한번 들어보세요. 분양홍보관을 방문하는 고객이 많아 예약을 하지 않으면 상담이 어려울 수도 있어요. 날짜와 시간을 정해주면 편안하게 안내를 받을 수 있도록 조치해 놓을게요. 분양홍보관은 목동에 있어요.”

실제로 ‘이 주임’이란 신원불명의 남자가 전화를 걸고 있는 것으로 추정되는 ‘분양홍보관’은 무척 시끌시끌했다. 분양홍보관을 방문한 고객에게 이야기를 건네는 소리와 다른 누군가에게 마케팅 전화를 걸고 있는 직원들의 목소리가 뒤섞여 흡사 ‘장날 시장통’ 같았다. 마침 분양홍보관은 회사에서 멀지않은 목동에 있었다. 기자는 분양홍보관에 방문하겠다고 말을 건넨 뒤 약속을 잡았다. D-데이는 5일 후인 4월 13일 오후 2시였다.

# 알바로 북새통인 홍보관

부동산 투자 상담은 처음인지라 기자도 나름 준비를 했다. 부동산 투자 전문가에게 문의해 주의할 점이 무엇인지 물었다. 부동산 전문가는 “그곳에서 어떤 식으로 유혹을 하든 계약 관련 돈은 일절 내지 마라”면서 경고를 이어갔다. “돈을 내거나 계약서를 쓰는 순간 덫에 걸립니다. 더구나 원칙적으로 지식산업센터는 일반인이 분양을 받을 수 없는 곳이에요.”[※참고: 전문가의 말처럼 지식산업센터는 그곳에서 사업을 추진할 사업자나 기업에 분양하는 게 일반적이다. 일반인이 지식산업센터를 분양받으려면 편법을 써야 하는데, 그 방법은 아래에 설명하겠다.]

4월 13일. 약속시간인 오후 2시보다 30분 먼저 홍보관 근처에 도착했다. 그런데 이상한 광경이 눈에 들어왔다. 홍보관 직원들로 보이는 사람들이 5~6명씩 무리를 이뤄 홍보관 근처를 돌아다니고 있었다. 손에는 지식산업센터 광고가 찍힌 종이가방을 하나씩 들고 있었다. 지나가는 시민에게 호객행위를 하는 것도 아니었다. 그저 홍보관 근처를 왔다 갔다 하는 게 전부였다.

그런데도 근처를 지나가는 사람들의 이목을 끌기엔 충분했다. 실제로 무리에게 관심을 보인 한 아주머니가 ‘무슨 행사를 하느냐’고 묻자 어디선가 쏜살같이 나타난 다른 직원이 지식산업센터 설명을 늘어놓으며 아주머니를 홍보관으로 데려가려 애썼다.

홍보관의 겉을 살핀 후 입구에 들어섰다. 기자에게 전화를 걸어온 ‘이 주임’이란 남자의 말처럼 홍보관은 입구에서부터 북새통을 이뤘다. 화려하게 꾸며놓은 홍보관 안에는 사람들로 가득했다. 하지만 언뜻 봐도 태반이 홍보관에서 일하는 직원들이었다. 상담을 위해 마련한 7~8개의 테이블 중 실제 투자자가 상담하는 곳은 2개가량에 불과했다. 그나마도 연세가 지긋한 어르신들이 전부였다. 순간 ‘뒤통수 맞을 수 있겠다’는 생각이 기자의 머리를 스쳤다.

# “없어서 못 팔아요”

홍보관에 들어가 이 주임을 찾았다. 기자를 반갑게 맞이한 이 주임은 빈자리로 안내했다. 자리에 앉자마자 그는 ‘왜 부동산 투자를 해야 하는지’를 시작으로 ‘지식산업센터가 얼마나 유망한 투자처인지’를 땀을 뻘뻘 흘려가며 설명했다. 요약하면 대략 이렇다. ‘우리가 지금 짓고 있는 지식산업센터는 2023년 8월 준공 예정인데, 신도시 안에 있어 배후 수요가 뛰어나다’ ‘취득세 50% 감면, 5년간 재산세 37.5% 감면 등 지식산업센터에서 받을 수 있는 혜택이 많다’ ‘지식산업센터는 1가구 2주택 규제를 받지 않아 기존 대출이 있더라도 추가로 대출을 받을 수 있다’ 등등….

높은 투자 수익률을 미끼로 투자자를 현혹하는 부동산 투자 권유가 증가하고 있다.[사진=연합뉴스]

높은 투자 수익률을 미끼로 투자자를 현혹하는 부동산 투자 권유가 증가하고 있다.[사진=연합뉴스]

특히 대출을 설명할 땐 톤이 높아졌다. “33㎡(약 10평) 기준 분양가는 1억7000만원 정도예요. 이중 80%인 1억3600만원을 3%대 이자로 빌릴 수 있어요. 계약금 10%(1700만원)와 잔금 30%(5100만원)를 제외한 60%의 중도금은 무이자 대출이 가능하죠. 왜 그런 줄 아세요? 이자를 시행사가 부담하기 때문이에요. 이것저것 다 따져보면, 고객님이 투자해야 하는 초기 자금은 1700만원뿐이예요. 비용 부담이 적어서인지 2~3개씩 투자하는 투자자도 정말 많아요. 참, 월세를 받다가 프리미엄이 붙었을 때 매각하면 차익도 노릴 수 있죠. 고객님이 원하면 분양 이후에도 제가 꾸준히 관리해 드릴 거예요. 인기가 많아 없어서 못 팔 지경이라니까요.”

투자자라면 충분히 혹할 만한 조건이다. 하지만 이 주임의 설명엔 불법과 편법이 교묘하게 섞여 있었다. 무엇보다 그는 ‘일반인이 지식산업센터를 분양받을 수 없다’는 점을 전혀 알리지 않았다. 설명을 듣고 있던 기자가 조용히 물었다.[※참고: 당시 상황을 생생하게 전달하기 위해 1문1답 방식을 섞었다.]

기자 : “지식산업센터를 일반인이 분양받을 수 없는 것으로 알고 있는데요. 이거 괜찮은 건가요?” 어색한 침묵이 흘렀다. 이 주임은 당황한 듯 말을 잇지 못했다. 최 팀장이란 사람이 끼어든 건 그때였다.

최 팀장: “아, 고객님. 분양계약을 맺은 다음 소프트웨어개발이나 광고대행업 등 인허가가 필요 없는 업종으로 사업자 등록을 하시면 됩니다. 입주 후 사업자등록증에 임대업을 추가하면 얼마든지 임대사업도 할 수 있고요.”

최 팀장 : “모두 그렇게 임대사업을 합니다. 법에서 허용한 제도를 활용하는 것이어서 아무런 문제가 없어요. 허위로 사업자 등록을 해도 관할 구청이나 세무서에서 실사를 나오는 일이 없으니 안심해도 돼요.”

그렇다면 최 팀장의 말은 사실일까. 그렇지 않다. ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 제28조 7(입주자 등의 의무)은 ‘입주대상 시설이 아닌 용도로 지식산업센터를 활용하려는 자에게 지식산업센터의 전부 또는 센트 투자 후기 일부를 양도·임대해서는 안 된다’고 규정하고 있다. 시행사가 불법적인 방법을 안내하면서 지식산업센터를 일반인에게 판매하고 있는 셈이다. 말이 길게 이어지자 최 팀장은 서둘렀다. 쐐기를 박으려는 듯 직설적인 화법을 썼다.

최 팀장 : “당장 계약을 하지 않으면 좋은 기회를 놓칠 수 있어요. 300만원만 내시면 분양을 받을 수 있는 층수와 호실을 확인해 드릴게요.”

최 팀장 : “자금을 관리하는 신탁사에 입금하는 돈으로 배정받은 호실이 마음에 들지 않으면 전액 센트 투자 후기 환불받을 수 있어요. 돈을 미리 내야 다른 투자자보다 유리한 위치를 선점할 수 있기 때문이니까 안심하셔도 돼요.”

하지만 이 역시 앞뒤가 맞지 않는 말이었다. 언젠가부터 옆으로 빠진 ‘이 주임’이란 남자는 “회사 보유분을 매각하고 있다”고 설명했다. 회사 보유분이라면 ‘위치가 정해져 있기’ 때문에 유리한 위치를 선점할 이유가 없다. 기자는 최 팀장의 속이 보였지만 일단 모르는 척했다.

기자 : “당장 300만원을 만들긴 어려운데요.”

최 팀장의 인상이 약간 일그러지자 이번엔 이 주임이 나섰다. 그는 인심을 쓰는 듯 “200만원만 입금해도 분양받을 호실을 알려주겠다”며 꼬드겼다. 기자가 “이런 투자를 혼자 결정할 수 없으니 가족과 상의해 보겠다”면서 발을 빼려 하자, 처음엔 300만원에서 200만원으로 떨어졌던 금액이 100만원, 다시 50만원으로 내려갔다. 그들이 제시한 금액이 날개 꺾인 듯 곤두박질치자 최 팀장이 다시 등판했다. 감추려 했지만 그의 말투엔 ‘조급함’과 ‘답답함’이 섞여 있었다.

최 팀장 : “10만원도 없으세요? 좋은 기회를 놓치는 것 같아 안타까워서 그러는 거예요. 윗선에는 지인이라고 얘기해 분양 받을 수 있는 호실을 확보할 수 있게 도와드릴게요.” 기자는 계약금(1700만원)에 필요한 돈을 마련하는 것도 힘들 수 있다는 말로 투자를 거절하고서야 분양홍보관을 빠져나올 수 있었다. 오후 4시. 어느덧 시간이 2시간이나 흘렀다. 취재 목적이 아니었다면 두 사람의 화려한 언변에 넘어가고도 남을 법한 시간이었다.

# 불법과 편법의 줄타기

상담을 마친 후 사실관계를 확인하기 위해 이들이 짓고 있다는 경기도 지식산업센터 부지를 찾아가 봤다. 해당 지자체에 사업 진행 상황도 문의했다. 이 주임이 알려준 기업의 이름으로 지식산업센터를 짓고 있는 건 사실이었다. 설명에서 언급한 시공사와 공사 위치도 일치했다.

하지만 그곳이 이 주임과 최 팀장이 설명한 것처럼 투자가치가 높은 지식산업센터인지는 의문이다. 무엇보다 지식산업센터 소재지 주변 건물엔 공실이 넘쳐났다. 다 지어진 건물 창문마다 임대라고 쓰인 커다란 현수막이 붙어있었다. 그곳에서 만난 공인중개사의 말도 다르지 않았다. “보셨으면 감이 오지 않나요? 이미 다 지은 건물에도 공실이 많아요. 다 지어지지도 않은 건물에 지금 투자해선 절대 안 돼요. 조금만 더 나가보시면 대로변에도 지식산업센터가 있어요. 거기도 다 차지 않았으니 말 다했죠.”

이런 문제점이 있음에도 지식산업센터 분양은 여전히 규제의 사각지대에 있다. 전문가들이 제도적 개선이 필요하다고 주장하는 이유다. 김학환 숭실사이버대(부동산학과) 교수는 “지식산업센터 투자의 위험성과 불법성은 숨긴 채 장점만 부각해 분양에 나서는 시행사나 분양대행사가 적지 않다”며 “투자자를 기망하는 내용을 안내한다면 사기로 볼 수 있다”고 말했다.

그는 “이를 막기 위해서는 제도적인 개선이 필요하다”며 “부동산 중개인 등 일정 자격이 있는 사람에게 분양을 맡기는 방안 등 투자자의 피해를 줄일 수 있는 개선안을 만들어야 한다”고 조언했다. 그렇다면 마지막 의문 하나. 기자가 300만원, 아니 10만원이라도 그 분양홍보관에 줬다면 어떤 일이 벌어졌을까.

기자가 분양 홍보관을 찾아가기 전에 조언을 구했던 부동산 전문가는 이렇게 말했다. “전형적인 수법입니다. 만약 돈을 냈다면 본계약으로 끌고 가기 위해 모든 방법을 동원했을 거예요. 여기에 계약서까지 쓰면 발을 빼기 더 힘들어지죠. 계약을 포기하기 위해서는 300만원이나 10만원이 아닌 분양가의 10%를 위약금으로 물어야 할 수도 있어요. 계약서상 계약금은 분양가의 10%인 경우가 많기 때문이죠. 분양홍보관의 달콤한 말만 듣고 충동적으로 계약을 하면 안 되는 이유입니다.”

강서구 더스쿠프 기자
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지식산업센터 투자 장점 주의사항 알아보자

부동산은 많은 이들이 투자하고 투자한만큼 부동산으로 성공한 사람들이 대거 쏟아져나오다보니, 처음 부동산투자는 대부분 아파트 분양으로 시작한다.

아파트를 분양받아서 얻은 시세차익으로 지속적으로 청약을 노리는 것이다.

하지만 부동산에 대한 규제가 점점 심해지면서 1주택을 소유하고 있는 사람은 분양을 받는 것도 힘들고, 게다가 중과세로 인해서 투자에 빨간신호등이 켜진것 이 사실이다.

따라서 지금은 1주택을 가진 경우에는 상가분양이나 주택으로 포함되지 않는 오피스텔 분양쪽으로 투자의 시선을 돌리는 사람들이 많이 생기고 있다.

한시적 1가구 2주택의 상황인 나의 친적도 당장 주택을 매도해야 하는 시점이기 때문에 매도 후에 생기는 현금을 어디에 투자할지 고민 이라는 이야기도 들었다.

그래서 친척분에게 이야기를 들어보니 요즘 대부분 부동산 투자는 지식산업센터를 추천한다고 한다.

부동산 규제에서 자유로운 부분이 많기 때문이라고 하는데, 새로운 재테크 투자처로 많은 이들이 관심을 가지고 있는 지식산업센터에 대해 알아보도록 하자.

지식산업센터는 뭘까?

지식산업센터는 국가법령정보센터의 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 확인하면 지식산업 및 정보통신 산업을 영위하는 사람과 지원시설이 복합적으로 입주 가능한 3층 이상으로 구성된 집합건축물을 일컬어서 지식산업센터라고 부른다.

예전에 많은 사람들이 투자했던 곳 중 하나가 바로 '아파트형 공장'인데 지식산업센터는 아파트형공장의 진화된 모습이라고 보면 된다.

기존의 공장이라는 이미지는 제조업 위주였지만 지식산업센터는 정보통신 산업과 그런 기업들을 지원하는 시설까지도 입주가 가능한 형태이다.

지식산업센터의 입주조건은?

- 벤처기업 운영을 위한 복합시설이 입주 가능하다.

- 제조업이나 지식기반산업, 정보통신산업 등 특정 산업의 집단화와 해당지역 경제발전을 위해서 지역의 산업단지를 관리하는 기관과 시장, 군수 등이 인정하는 시설이 입주 가능하다.

- 지식산업센터에 입주한 위 업체들의 생산활동을 지원하기 위한 보험업이나 금융업, 숙박업과 근린생활시설 등이 입주 가능하다.

왜 지식산업센터 투자인가?

지식산업센터가 많은 사람들에게 관심을 받기 시작한 것은 최근이지만 사실 10여년 전부터 꾸준히 지어지고 있었다.

주변에도 지식산업센터에 투자한 사람들의 경우는 수익률도 좋고, 수익률뿐 아니라 현금흐름도 잘 만들어진 것으로 보인다.

이렇게 지식산업센터가 대세가 된 이유는 세금때문에 2주택을 소유하기가 어려워지면서 부터였다.

아파트 분양은 전매제한과 더불어 양도세 부담 그리고 임대차 보호3법까지 총체적으로 다주택 소유자는 설자리가 줄어드는 것이 현실이다.

지식산업센터는 일반상가처럼 주택에 포함이 되지도 않으며 전매에도 제한이 없다는 것이 많은 이들의 관심을 사기엔 충분한 조건으로 보인다.

또한 분양이므로 평균적으로 3년 이상 지난 시점에서 준공이 되기 때문에 시세는 시간이 지날수록 오르기 마련이다.

전매제한이 없어서 준공이 될 때쯤 팔더라도 시세차익을 가져갈 수 있으므로 비교적 안정적인 투자상품이라고 할 수 있다.

가장 큰 메리트 초기비용이 적다

초기비용이 적은 것도 많은 이들이 관심을 가질 수 밖에 없는 부분인데, 10%만 계약금으로 지불하면 중간에 건설사에서 중도금대출이 가능해서 현금에 대한 부담도 적다는 점이 장점이다.

만약 4억짜리 지식산업센터를 투자한다면 4천만원만 내고 준공이 다 될 즈음에 프리미엄을 받고 판매하면 4천만원 투자로 시세차익을 얻을 수 있기에 적은 금액으로도 시드머니를 불려줄 좋은 수단 이라고 할 수 있다.

대부분 지식산업센터의 경우 사무실이 밀집되어 있는 오피스촌에 생기므로 공실률도 비교적 적고 상황에 따라 자신이 분양받은 곳에서 사무실을 운영해도 무리가 없다.

요즘은 분양시에 판매해줄 사람들을 함께 붙여주므로 내가 굳이 크게 신경을 쓰지 않아도 되는 경우가 있다고 한다.

건설사에서 나온 머천다이저와 함께 상의해서 입주할 회사를 선택하는 것도 가능하고 비교적 공실에 대한 부담감이 적다는 것도 지신산업센터의 장점이다.

지식산업센터 투자시 주의사항

지식산업센터를 투자할 때는 주의할 사항 들이 있다.

위에서는 장점만을 나열했으나 그것만 보고 투자했다가 자산이 삭제당하는 일이 생길 수 있으니 반드시 주의사항도 잘 보고 투자해야 한다.

첫번째주변의 추천을 함부로 믿지 말 것 . 귀가 얇아서 주변에서 추천한 것만 믿고 투자하지 말고 준공시점의 주변환경을 반드시 확인할 것.

밀집지역에 준공되는 지식산업센터인지를 반드시 확인해야 한다.

밀집지역이 아닌 나혼자 덩그러니 있는 지식산업센터는 그다지 메리트가 없다고 봐도 무방하다.

두번째지식산업센터의 종류에도 주의 해야 한다.

지식산업센터가 준공되는 지역이 일반 공업지역이거나 센트 투자 후기 준공업지역에 해당한다면 임대업에 문제가 없으며 제약도 없어 임대가 자유롭게 가능하지만, 국가산업단지 혹은 도시첨단 산업단지 내의 지식산업센터는 산업집적법의 적용대상이므로 임대에 여러가지 조건들이 붙을 수 있다.

임대가 안되는것은 아니지만 조건이 까다롭기때문에 그 조건을 맞추는 임차인을 구하기가 매우 어려워질 수 있다.

따라서 지식산업센터를 투자할 때는 일반공업지역 여부를 반드시 확인하고 투자하는 조심성이 필요하겠다.

위의 장점과 주의사항을 적절히 잘 살펴본 후에 자신에게 적합한 투자라고 생각한다면 지식산업센터 투자를 해보는 것도 좋은 판단일 거라고 생각한다.

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품목정보
출간일 2021년 10월 20일
쪽수, 무게, 크기 324쪽 | 582g | 153*225*23mm
ISBN13 9791168210028
ISBN10 116821002X

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시세가 저렴해 보인다 해도 매매 매물이 많으면 현재 매수하기에는 리스크가 큰 것이고, 매매 매물이 없는 경우에도 전세 매물이 많을 때는 갭이 더 커질 가능성이 높아 전세를 세팅하기 어려워질 수도 있습니다. --- p.63

하지만 극초기지역 투자의 가장 큰 목표는 역시 차익 실현입니다. 투자 성공의 기준은 갭입니다. 갭이 벌어지려면 당연히 후속 투자자들이 지속적으로 유입되어야 합니다. 그러므로 실제로 정비구역지정 동의서 징구까지도 이때 이루어집니다. 이 무렵이 가장 초기에 진입한 극초기 투자자의 차익 실현 시점이죠. 얼핏 보기에는 무조건 일찍 들어가는 것이 좋아 보일 수도 있겠지만, 종종 흥행에 실패하게 되면 자산이 묶일 수도 있는 위험이 존재합니다. 결국, 하이리스크, 하이리턴 투자 이론이 여기서도 적용되는 것입니다. --- p.88

이렇게 나진상가에서 퇴거한 상인들이 선인상가로 몰리고 있답니다. 비록 용산전자상가는 쇠퇴했다지만, 선인상가는 경쟁력 있는 임대료로 공실이 거의 없다고 합니다. 이러한 배경을 바탕으로 선인상가의 개발 가능성을 살펴보겠습니다. 현재 선인상가도 소유자들이 유통업무설비의 용도를 변경하려는 의향은 있으나, 코로나로 인해 상가 조합이 모이지 못해 진행이 더디다고 합니다. 현 정부의 부동산 정책을 고려했을 때 쉽지 않을 거란 의견도 존재합니다. --- p.132

건축 안전관리가 필요하다고 지정되었으나 전면 개발이 더 필요해 보이는 지역으로 심지어 마을버스도 안 다니는 산자락입니다. 추가로 부지의 절반 이상이 1종 주택이다 보니 종 상향에 관한 문제도 제기될 것으로 보입니다. 만약 바램처럼 공공재개발지역으로 선정된다면 충분히 돌파할 수 있겠죠. 더불어 경전철 난곡선의 노선이 확정되었다는 소식도 들리는 만큼 앞으로를 기대하는 수요자들이 많습니다. --- p.176

강남구 자곡동의 오피스텔을 예로 들어보겠습니다. 명색은 강남구임에도 앞에서 설명했던 분당보다 시세가 낮고 위례신도시나 미사강변도시와 시세가 비슷한 수준입니다. 오피스텔의 가격은 임차 실수요량으로 결정되는데 수요가 많은 곳이 시세가 높겠지요. 그리고 오피스텔 실거주 수요가 많은 곳은 도심입니다. 그냥 도심이 아니라 교통이 편리한 도심입니다. 이 조건을 적용하면 자곡동의 행정구역은 대한민국의 대표적인 도심인 강남구 소속이긴 하나 일자리와 교통 환경에서는 벗어난 위치에 있다 보니 시세가 서울이 아닌 경기도 신도시 수준에 머물러 있는 것이지요. --- p.209

흥미로운 점은 기존 오피스텔이나 하이엔드 오피스텔도 대지 지분은 모두 비슷합니다. 그래서 일각에선 하이엔드 오피스텔의 분양가가 거품이란 이야기도 있고 그럼에도 미분양 없이 대체로 분양이 완료된 단지들을 보면 시장 수요는 이미 존재하고 있었고, 그 수요를 충족시키기 위한 상품이 드디어 나온 것뿐이라고 시장성이 충분하다면 긍정적이라고 보는 전문가들도 있습니다. 아직 초기 시장인 만큼 어느 쪽의 의견이 맞는지는 쉽게 판단할 사항은 아닌 것 같습니다. --- p.221

현장에서는 현재의 지식산업센터 매물의 품귀 현상 대안으로 다음 두 가지 방안을 추천하고 있습니다. 일단 첫 번째는 신규 분양입니다. 이 신규 분양의 구조를 보면 맨 처음에는 시행사에서 분양을 주관하다가 이후 분양대행사로 넘어가고, 그래도 미분양이 발생하면 분양팀이 동원되는 구조죠. 분양 환경이 어려울 때는 마지막 단계까지 가서 겨우 분양을 마치지만, 지금처럼 상황이 좋을 때는 시행사와 분양대행사 선에서 끝납니다. 그러므로 분양을 위해서는 시행사에서 바로 분양받는 것이 제일 좋고 분양대행사는 차선입니다. 하지만 이 사전 분양은 공개적으로 진행되지 않기 때문에 개발 계획이 뜨면 반드시 미리 움직여서 남들보다 먼저 알아보는 것이 중요합니다. --- p.244

본격적으로 분석에 들어가기에 앞서 전원주택 투자의 특징을 먼저 알아보겠습니다. 일단 전원주택은 특성상 회전율이 매우 낮은 상품입니다. 그래서 현장 부동산과 시행사에서는 전원주택 토지를 판매하는 방식을 사용하고 있죠. 일단 소액투자가 쉽도록 필지 분할과 부지조성을 진행합니다. 그렇게 되면 실투금 1억 원 이하로도 충분히 투자할 수 있는 상품이 되죠. 또한, 관리 지역에서 사업용 토지와 주택 수 미포함 솔루션을 제안합니다. LH 사태의 여파로 발표된 3·29 대책에 따라 비사업용토지 양도세가 높아졌기에 잘 고려해야 합니다.

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현재 대한민국 부동산에 투자할 수 있는 모든 것을 담았다!
다년간의 현장 경험이 담긴 특급 임장보고서를 통해
리스크를 낮추고 확률을 높이는 단기 투자 전략 가이드

그동안 센트 투자 후기 여러 저서와 강연 등을 통해 부동산 투자에 대해 자신만의 깊이 있는 인사이트와 노하우를 전수해온 대한민국 최고 부동산 전문가 ‘빠숑’ 김학렬 소장이 이번에는 ‘단기 투자’라는 개념에 심층적으로 접근했습니다. 특히, 소액 투자자들이 리스크를 줄이고 안정적으로 수익을 얻는 것에 중점을 두고 이 책을 집필했습니다. 여기에 부동산 현장을 발로 뛰며 누빈 '블루999' 김우람 대표의 방대한 임장보고서를 녹여서, 부동산 투자의 초심자라도 다양한 투자 현장을 살펴볼 수 있도록 도왔습니다. 본인의 금액대에 맞춰, 언제, 어디서, 어떻게 투자할지 그 추이를 살필 수 있으며, 추후 다양한 아이템에 적용해 자신만의 투자 기법을 갖출 수 있도록 책을 완성했습니다. 투자자들은 여러 변수나 리스크에 따른 실패를 최소화하고 성공률을 높이는 노하우를 이 책에서 찾을 수 있습니다. 그럼 PART별 핵심 포인트를 짚어 볼까요?

PART 1 갭 투자, 한다면 어떤 리스크를 헷지해야 하는가?

최근 들어 떠오른 투자 트렌드인 갭 투자에 대해 알아봅니다. 특히, 갭 투자에서는 단기 투자의 개념이 중요합니다. 소액 투자자들은 자금이 충분하지 않아서 투자 시 리스크를 안고 시작할 수밖에 없습니다. 그래서 소액 투자자들이라면 빠르게 사고 빠르게 파는 단기 투자의 요령과 노하우가 필수적입니다. 다만, 한다면 제대로 해야 합니다. 단기적인 사이클도 알아야 하고 입지를 정확하게 분석하고 파악해야 합니다. 그래야 적정 시세가 보입니다. 남들이 투자로 돈을 벌었다는 이야기를 듣고 뒤늦게 뛰어든다면 실패할 확률이 매우 높습니다. 여기서는 주변에 휩쓸리지 않으면서 리스크를 낮추며 안정적으로 이익을 얻을 수 있는 고수들의 갭 투자 노하우를 다양한 사례를 통해 살펴봅니다.

PART 2 썩빌, 문재인 정부 이후 가장 핫한 투자 트렌드

최근 관심사로 떠오른 극초기구역의 빌라, ‘썩빌’ 투자에도 요령이 필요합니다. 일단 묻지마 투자는 위험합니다. 또한, 썩빌도 시세가 오를 만한 호재가 있어야 합니다. 그렇다면 언제 어떤 타이밍에 투자해야 이익을 볼 수 있는지 생생한 임장보고서를 통해 단기 투자 관점에서 가이드를 제시합니다.

PART 3 오피스텔, 신축 아파트의 대안

현 정부 들어서 새로운 투자 트렌드로 오피스텔이 급부상했습니다. 주요한 이유가 바로 대출 규제인데 이 고강도 대출 규제 정책으로 주택담보대출의 암흑기가 계속되고 있습니다. 반면, 오피스텔은 여전히 최대 70%까지 대출을 받을 수 있습니다. 또한, 6.17 대책으로 오피스텔과 주거형 오피스텔인 아파텔은 투자의 강력한 틈새시장으로 자리 잡게 되었습니다. 여기서는 다양한 오피스텔과 아파텔의 투자 기법을 수록했습니다.

PART 4 주거 규제 풍선 효과로 재부각되는 투자 트렌드

오피스텔과 비슷한 이유로 지식산업센터, 꼬마빌딩, 토지에 대한 투자도 큰 인기를 누리고 있습니다. 사실 규제받는 지역 내 주택을 제외하면 모두가 투자 대상이 될 수 있습니다. 따라서 비규제 지역의 비규제 상품이라면 투자 가치가 무궁무진합니다. 주거 시설부터 시작해서 지식산업센터와 꼬마빌딩, 토지까지 차차 투자 범위를 넓혀가면서 진정한 투자의 맛을 느끼며 중수와 고수에 도전해봅니다.

어떤 지역에 주목해야 할까요? 언제 들어가야 할까요?
대출 규제로 투자자들이 눈을 돌리는 투자처는 무엇일까요?
매일 매일 달라지는 부동산 시장에서 안목을 키우는 법!

최근 주변의 투자자분들을 만나보면 ‘방향을 잃었다’는 말을 많이 듣습니다. 양도세, 보유세, 취득세의 중과로 팔 수도, 더 살 수도 없는 애매한 상태라고 합니다. 정부 정책과 규제는 끊임없이 변화하고, 시장 사이클에 의해 특정 지역이나 상품의 시황은 계속 바뀝니다.
『당신만 몰랐던 부동산 투자』는 낯선 용어와 지역, 그리고 쉽게 가늠할 수 없는 리스크에 대한 불안감을 접하는 모든 투자자들에게 어렵지 않고 구체적으로 차근차근 시장과 상품에 접근하는 방법을 알려줍니다.
어느 상품이나 지역이 상승할 때엔 모두 이유가 있습니다. 그런데 이유가 충분하다고 그 상품이나 지역이 바로 오르지는 않죠. 시장의 상승 특히 큰 폭의 가격 오름은 마른 낙엽이 쌓이듯 상승의 이유가 충분히 적립된 지역이나 상품에 정부의 정책이나 규제 변동 등 어떤 계기 즉 불씨가 주어질 때 일어납니다. 『당신만 몰랐던 부동산 투자』에서 어떤 상품이 어떠한 이유로 언제부터 주목을 받았는지 알 수 있습니다. 그 일련의 원인과 결과의 과정을 앞으로 일어날 시장의 변화에 대입해서 미래의 시장 예측에 있어서 구체적인 인사이트를 얻을 수 있습니다.
시장에서 돈은 항상 ‘빈틈’을 찾아 흐르는 성격을 가집니다. 『당신만 몰랐던 부동산 투자』에서 다루는 다양한 아이템은 대한민국 최고의 임장 전문가 김학렬 소장이 그 ‘빈틈’에 특별한 의미와 맥락을 부여한 것들입니다. 이것을 통해 앞으로 우리가 찾아갈 새로운 ‘빈틈’을 찾는 기쁨을 두 전문가와 함께 공유하길 권합니다.

추천평 추천평 보이기/감추기

특히, 이 책은 이제 막 투자를 시작한 젊은 분들에게 효용성이 매우 크다고 생각합니다. 저도 예전 처음 투자를 시작했을 때 그러했지만, 처음 부동산 투자를 시작하면 낯선 용어와 지역, 그리고 쉽게 가늠할 수 없는 리스크에 대한 불안감을 마주하게 됩니다. 하지만 이 책은 어렵지 않고 구체적으로 차근차근 시장과 상품에 접근하는 방법을 알려줍니다.
저는 김학렬 소장님과 블루999님의 시장과 현장에 대한 헌신적인 자세와 노력을 누구보다 가까이서 지켜보는 사람 중의 한 명입니다. 매달, 매주, 매일, 매시간을 오로지 시장과 현장에만 몰두해온 두 분의 이야기를 책을 통해 만난다면 처음 시작하는 투자자라면 엄청난 시간을 절약하는 효과를 가져올 것입니다.
투자라는 것은 마인드를 고쳐잡는다고, 욕망을 키운다고 하루아침에 쉽게 되지 않습니다. 가령 이제껏 몰랐던 길을 달린다고 칩시다. 아무리 용기를 낸다고 해도 길을 헤매는 것은 어쩔 수 없습니다. 그런 분들이 이 책을 읽는 것은, 처음 가보는 길에서 내비게이션을 켜는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다고 생각합니다.
하나의 시장은 수많은 현장이 결합해서 만들어집니다. 물론, 시장에 영향을 주는 요소는 거시경제와 유동성, 공급물량까지 여러 가지가 있지만, 결국 사고파는 투자 행위는 내 발로 걸어보고, 내 눈으로 확인한 현장 정보가 중심이 됩니다. 나머지는 그것을 거들 뿐이지요.

회원리뷰 (32건) 리뷰 총점 9.2

부동산 투자. 와우 부동산 투자 나도 하고 싶다. 이렇게 나이 먹도록 왜 나는 제대로 된 부동산 투자를 한 적이 없었던 것일까? 그래서 이렇게 나는. 부자가 아닌 나로 살고 있는 것 같다. 그래서 가끔 나는 부동산 관련 혹은 주식 관련 책을 읽는다. 하지만. 이 또한 쉽지 않다는 사실. 부동산이든 주식이든 열성을 다해 공부하고 지속적으로 관심을 가져야 하지만, 나는 그게 부족하;

부동산 투자 . 와우 부동산 투자 나도 하고 싶다 . 이렇게 나이 먹도록 왜 나는 제대로 된 부동산 투자를 한 적이 없었던 것일까 ? 그래서 이렇게 나는 . 부자가 아닌 나로 살고 있는 것 같다 . 그래서 가끔 나는 부동산 관련 혹은 주식 관련 책을 읽는다 . 하지만 . 이 또한 쉽지 않다는 사실 . 부동산이든 주식이든 열성을 다해 공부하고 지속적으로 관심을 가져야 하지만 , 나는 그게 부족하다 . 아마도 내가 엄청 좋아하는 일은 아닌 모양이다 . 지속적인 관심을 가지지는 않으니까 . 어쩌다 한 번 , 혹은 관심 갈 때 찾아서 읽어보는 정도 (?).

나는 유투브를 자주 보는 사람이 아니다 . 그래서 이 책의 작가가 유명한 사람인 줄 몰랐다 . 빠숑과 블루 999. 이들이 어떻게 부동산 투자를 하고 어떻게 돈을 버는지 투자 비법을 알려준다고 하는데 .. 내가 이상한 건지 아님 내가 부동산에 관련해 아는 것이 없는 것인지 , 이들의 임장기를 읽고 있는 게 맞는 건지 모르겠다 .

작가는 갭투자는 무엇이고 갭투자를 하기 위해 어떤 것을 알아야 하는지 알려주고 썩빌이 꽤 괜찮은 투자 트렌드라고 말한다 . 또한 오피스텔은 신축 아파트의 대안이라고 말한다 . 또한 지식산업센터 혹은 꼬마 빌딩 등 놓치면 안 되는 투자 트렌드에 대해 이야기 하지만 . 다른 책에선 이것들에 대해 자세히 이야기하는지 몰라도 이 책에선 그냥 . 임장 다닌 것을 적어 놓은 노트 같은 느낌 ? 나 같은 부동산 초보자들은 이런 임장기 . 읽어봐야 무슨 말인지 모를 것 같은 느낌적인 느낌 .

부동산 공부를 많이 해서 일일이 임장을 다니지 못한 사람이라면 모를까 나 같은 초보자는 아무래도 .. 바로 적용하기는 힘들 듯 . 책으로 보는 부동산 투자와 실전은 다를 것 같기는 한데 , 그래서 조금 아쉬웠다는 . 부동산 투자를 언젠가는 나도 할 수 있는 날이 오려나 ? 가끔은 그래도 이렇게 책을 읽어보련다 .

특히, 2014년 전후로 갭 투자가 크게 증가할 수 있었던 원인은 전세가가 상승한 것이고, 전세가가 쉽게 상승할 수 있었던 원인 중에서는 전세자금대출의 증가가 큰 영향을 주었습니다. (-30-) 청주에서 갭 투자를 고민하는 분이라면 먼저 지역별 매물의 숫자를 저확하개 파악하길 바랍니다. 월별로 몇 건이 거래되었고, 거래 건수가 증가하는지 따져보고 ,무엇보다 매매 시세가 상승했;


특히, 2014년 전후로 갭 투자가 크게 증가할 수 있었던 원인은 전세가가 상승한 것이고, 전세가가 쉽게 상승할 수 있었던 원인 중에서는 전세자금대출의 증가가 큰 영향을 주었습니다. (-30-)


청주에서 갭 투자를 고민하는 분이라면 먼저 지역별 매물의 숫자를 저확하개 파악하길 바랍니다. 월별로 몇 건이 거래되었고, 거래 건수가 증가하는지 따져보고 ,무엇보다 매매 시세가 상승했는지, 전세 시세가 상승했는지, 그래서 현재 갭이 어느 정도 되는지, 그 갭이 줄어드는지 벌어지는지 반드시 체크해야 합니다. (-55-)


썩빌이라는 표현은 낡고 저렴한 주택을 비하하는 말이기도 하지만, 새 아파트에 대한 선호도가 높아짐에 따라 신축 청약 당첨이 불가능하고, 이미 준공된 신규 아파트 매수는 비용이 많이 들기 때문에 먼 미래에 신규 아파트가 될 만한 주택들에 대한 투자에 시간적인 베팅을 하는 투자층들이 애용하는 단어입니다.'우리는 돈은 부족하지만 시간은 많아!' 라는 심리를 반영한 것이기도 하고요! (-84-)


정리해 보면 인천은 만수동, 구월동으로 대표되는 구도심 지역과 가정동, 신현동을 중심을 한 지역의 분위기가 다르다고 말씀드렸습니다. 구도심 지역은 투자자들의 분산 여부가 핵심 포인트고요. (-143-)


꺼진 불도 다시 보자. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지입니다. 수요자들이 끝까지 포기하지 않는 입지, 거주하고 소유하고 싶어 하는 입지들은 언제고 다시 불타오를 수 있다는 것을 명심 또 명심합시다. 하지만 수요가 있는 입지라도 사업성이 나쁘면 사업성이 높은 타지역로 수요층이 이동할 수 있다는 것도 유의합시다. (-161-)


특히, 젊은 직장인 수요가 발생하는 만큼 오피스텔 투자자라면 관심을 가질 수 밖에 없는 입지입니다. 당연히 매물이 줄어들 것이고 그렇게 되면 시세는 오를 수밖에 없기 때문이니까요. (-201-)


최근 지식산업센터에 대한 투자가 폭발적인 인기를 끌고 있습니다.아파트형 공장이라고도 불리며, 최근에는 첨단산업 센터 등으로 불리기도 합니다.지식산업센터는 입지에 따라 선호되는 업종이 다릅니다. 오피스 용도인지 공장 용도인지에 따라서도 다르고요. 결국, 투자자도 선택을 해야 합니다. 하지만 영원히 지속될 수 없는 호황 시장입니다. 실사용작가 아닌 순수 투자자라면 탈출 전략이 필요할 수도 있습니다. (-236-)


신축화는 보통 철거 후에 새로 건물을 짓는 방법과 리모델링 두 가지로 나뉩니다. 보통 일반 투자자들은 리모델링을 선호하죠. 손이 덜 가고, 공사 기간이 짧으며, 들어가는 비용도 적기 때문이죠. 일반적으로 리모델링은 공사 기산이 3개월 정도이며, 비용도 신축의 절반 수준이죠. (-257-)


가장 큰 수익을 볼 수 있는 부동산 투자의 최고 단계라 할 수 있습니다. 하지만 소액으로 할 수 있는 토지 투자도 있습니다. 주거 시설 투자에서 상가, 꼬마빌딩, 그리고 토지까지 투자 범위를 확대하는 것이 진정한 부동산 투자의 세계가 될 것입니다. (-271-)


최근 구리와 포천을 잇는 구리-포천 고속도로가 개통되면서 IC 인근의 논밭이 대거 공장과 창고로 변했고, 3기 신도시 보상자들의 대체부지 수요로 IC 주변으로 점점 확대되고 있는 곳입니다. (-272-)


부동산 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것을 기본 원칙으로 삼는다. 즉 무동산이 오를 가능성과 조건을 찾는다면, 부동산 투자 호재를 만나게 되고, 반대인 경우, 악재와 마주할 개연서이 크다. 아파트가 건설되고, 공장이 들어서고, 신도시가 개발되는 것을 부동산 투자의 호재로 본다면 , 어떤 부동산 개발지에 문화재가 발굴되었다던가.개발 예정지가 어떤 문제로 인해 중단된 경우, 투자 개발 가능성, 경제적 유발효과가 적은 맹지를 산 경우는 부동산 투자에 있어서 악재가 될 수 있다. 이 책에는 부동산 투자에 있어서 높은 수익을 얻을 수 있는 것으로 토지를 들고 있다.토지 투자는 고급 부동산 투자이며, 사람들이 접근하기가 상당히 까다롭다. 하지만 누군가는 넘어서야 하는 부동산 투자임에는 틀림 없다고 말할 수 있다. 더 나아가 어떻게 하면, 부동산 수익을 높일 수 있는지 찾아내고, 썩빌, 갭투자 성공률을 높이기 위한 장소와 입지를 찾는 것이 필요하다. 이 책의 뒷면에 저자가 직접 임장을 해 본 기록이 나오는 이유는 보고 듣고, 발품을 팔아가면서, 얻은 정보가 부동산 투자에서 얻게 되는 가짜 정보를 거를 수 있고, 부동산 투자의 안목을 높일 수 있기 때문이다. 돈이 모이는 곳에 부동산 투자 호재가 발생하고, 반대의 경우 부동산 투자 악재가 발생한다.

부동산 투자에 있어서 기본은 인구다. 인구가 많고, 유동성이 큰 곳일수록 부동산 수익률이 높아지기 때문이며, 다양한 시설이 들어설 수 있는 투자 장점과 이익을 동시에 얻게 되기 때문이다. 즉 인구가 10만인 도시와 100만인 도시의 부동산 가치가 다른 이유, 토지 자산의 큰 변동이 일어나는 것은 이와무관하지 않았다. 1억이 9천만원이 되는 부동산을 고를 것인가, 1억이 10억이 되는 부동산을 고를 것인지는 온전히 부동산 자산의 가치를 아는 이들만의 남다른 부동산 투자 안목에 달려 있다. 입지와 함께 주요한 것이 사업성이다. 지자체 주도의 공공 부동산 사업의 경우, 처음 목적과 다른 부동산 사업이 시작되는 경우가 있다. 처음 사업성이 다른 곳보다 높다고 홍보하고, 그 과정에서 시행사가 부도를 맞이하게 된다면, 사업성은 낮아지고, 건물을 흉물로 남게 되며, 경매에 붙여지는 경우가 있다.이런 경우 ,자산은 보존되지만, 그 자산의 순환이 만들어지지 않기 때문에, 사업성이 떨어짐으로 인해, 부동산 투자 목적을 달성하기가 점점 어려워진다. 부동산 투자의 최고봉은 토지 투자이다. 부동산에 대한 안목을 키우고, 입지와 입지에 대한 지식, 개발 호조까지 면밀하게 파악해야 하며, 맹지라도 수익이 될 개연성이 높은 맹지를 선택한다면, 추후 개발이 이루어지게 되면 높은 수익이 만들어진다. 토지 투자가 부동산 투자의 최고봉이라 말하는 이유는 수익이 높은 반면 시일이 소요되고, 한번 빠지게 되면, 자금을 회수하기 어렵기 때문이다. 도시개발 계획 뿐 아니라, 지역의 부동산 투자 노하우를 얻어내는 것, 그 과정에서 토지 투자에 있어서 최대한의 정보를 얻고, 그에 맞는 수익을 달성한다면, 목표 수익률을 상회하여 달성할 수 있게 된다. 즉 부동산 투자는 끊임없이 배우고, 남들보다 앞서 나가야 한다. 부동산 수익이 날 수 있다는 입지조건이 좋은 곳은 벌써 단감을 빼먹고 나무만 남은 상태이기 때문에, 토자에 있어서 신중함을 기할 필요가 있다.

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