API상품 증가 통한 영업레버리지 효과 극대화-신한

마지막 업데이트: 2022년 3월 17일 | 0개 댓글
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부동산 성공투자의 기본 지렛대 원리 (레버리지 효과) 2

부동산투자에서 레버리지(Leverage)효과의 뜻은 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높이는 것으로 은행대출 또는 제3금융권에서 차입을 하는것을 말한다. 특별히 금융계에서의 레버리지효과 (Leverage)란 뜻은 내가 가진 자금에서 추가로 자금을 빌려 수익성이 높은 곳에 투자함으로써 원래 가진 자금 이상의 투자 수익을 올리는것을 말한다.

작은 힘으로 큰힘을 낼수 있도록 도와주는 지렛대의 원리를 부동산 투자에 적용 및 활용하는 것이다. 차입금을 통해 자신이 가진 자본에 비해 보다 높은 이익을 올려 더 높은 효율을 추구하는것을 의미한다. 예를 들어 대출이나 차입을 해서 돈을 빌려 수익성이 높은곳에 투자하면 이자를 갚고도 투자 수익을 남겨 투자 수익률을 극대화 할수 있다. 특히 부동산상승국면 (매도자시장,부동산 개발붐)일 경우에는 상당한 많은 투자자들이 금융권의 대출을 통하여 많은 부동산 투자를 하게 된다.

특별히 부동산 상승국면에서는 지렛대 원리를 활용하면 투자수익률을 극대화할수 있게 되고 부동산하락국면에는 부채를 최소화하여서 투자수익률을 낮추는것이 안정적인 부동산 운영의 포트폴리오의 기본이라고 할수있다.

수년전에 개발붐을 타고 쿠메오,데어리플렛,웨스트게이트, 홉슨빌,헤밀톤 지방도시와 인근개발도시들의 토지가격이 급상승해서 높은 투자 수익율을 올린사례를 살펴보면 적은 투자금액으로 높은 수익율을 달성한 예이다.
최근의 소액을 투자하여 성공한 투자 사례를 살펴보자. 두 명의 투자자가 30만불씩 공동투자 하고 30만불을 은행에서 빌려서 토지가 넓은 전원주택을 4년전에 90만불에 구입하였다. 이들은 지난달에 4년만에 270만불에 판매하여 단기간에 180만불의 양도차액을 남긴 부동산 성공투자자 이다.

물론 개발가치를 통한 부동산 개발 수익 및 미래 가치에 대하여 집중적인 마케팅 방법을 사용 하였다면 옥션에서 최소한 300만불이상 금액에도 낙찰 API상품 증가 통한 영업레버리지 효과 극대화-신한 되었을 물건이라 조금은 아쉬움이 남는다.

이와 같은 투자 성공 사례를 살펴보면서 투자자의 관점에서 살펴보면 향후에 투자하는 부동산부동산의 미래가치에 대한 (금융) 지렛대원리를 활용하여 현재가치보다 미래가치 더 높은 지역의 부동산 건물에 투자하는 안목이 더욱 필요한 시기가 되었다.

매도자(Vendors)의 입장에서는 단순한 한필지의 주택으로만 매매할 것이 아니라 풀섹션 약 600m2에서 800m2이상되는 주택의 경우에는 필지분할을 신청하여 리소스 컨센트(Resources Consent)만을 받은 상태에서 건물을 짓지않고 허가도면만 포함하여 옥션을 진행할 경우에 단순한 주택으로 판매하는 가격보다 좀더 높은 가격에 판매할수 있는 기회를 창출할 수도 있다. 어떤 경우에는 매도자(Vendors)의 시간과 비용을 절약하기 위하여 인허가 도면을 받지않고 설계사가 작성하는 프로포우즈 플랜(Proposed Plan)으로 만으로도 바이어(Buyers)들의 관심을 많이 끌수 있는 좋은 기회가 될수 있다.

성공적인 투자 원리(지렛대 원리)를 통하여 원할한 자금조달과 부족한 부분은 2명이상이 공동투자를 통하여 조달할수있고, 최근에는 모기지 승인비율이 점차 낮아지고 있으므로 원할한 자금 조달 계획을 부동산 구입전에 사전에 치밀하게 준비하지 않으면 안되는 상황이 발생되고 있다. 최근 정부에서는 과열된 부동산 시장을 억제하기위해서 금리를 높이고 은행대출 심사를 엄격하게 진행하여 대출을 축소해 가고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 보다 높은 대출 금액을 승인받기위해서는 일정기간 은행에서 요구하는 수입을 증명하는 서류를 제출하기 위한 다양한 방법으로 미리 사전에 준비해서 승인을 받아 놓는 지혜가 필요하다.

최근의 대부분의 부동산 판매및 구입은 옥션이 대세이므로 옥션에서는 사전에 은행융자를 받아놓치 않으면 입찰에 참석하기도 어렵고 혹시 옥션에서 구입하더라도 대출이 안 될 경우에는 계약금을 포기해야 할 수도 있기 때문에 은행 사전승인은 주택구입에 가장 중요한 첫번째 필수요소가 되었다.

현재 부동산 시장은 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위해서 시간이 갈수록 정부와 은행에서는 투자 및 실제 대출액을 점점 줄이고 있는 상황이고 은행 금리도 내년부터 서서히 올라가는 추세이다. 그러므로 주택을 팔려고 하는 매도자의 입장에서는 내년에 금리가 올라가서 주택경기가 불투명한 상황보다 지금같이 아주 좋은 시장에서 과감하게 경쟁이 치열한 옥션을 통하여 판매하는것도 좋은 전략이 될 수 있을것이다.

다음 호에는 주택을 옥션에서 성공적으로 판매하고(매도자입장) 그리고 성공적으로 구입하는 요령(바이어입장)과 노하우(Know-how)에 대하여 자세히 살펴보기로 한다.

인더뉴스 양귀남 기자ㅣ신한금융투자는 31일 쿠콘에 대해 API(응용 프로그램 인터페이스) 상품 개수 증가를 통해 영업레버리지 효과가 극대화되고 있다고 평가했다. 목표주가와 투자의견은 제시하지 않았다.

쿠콘은 1분기 매출액과 영업이익이 전년 동기 API상품 증가 통한 영업레버리지 효과 극대화-신한 대비 11.7%, 30% 증가한 160억원, 49억원을 기록했다. 신한금융투자는 마이데이터 제품 4종을 중심으로 데이터 서비스 부문 매출액이 78억원을 기록하며 성장을 견인했다고 전했다.

심원용 신한금융투자 연구원은 “수익성 높은 데이터 서비스 부문의 고성장으로 영업이익률도 1분기 사상 최초로 30%를 돌파했다”며 “국내에서 유일하게 모든 은행, 증권사, 카드사와 실시간 전용망으로 연결돼있는 만큼 API 상품 개수가 많아지고 있고 이를 통해 수익성이 극대화될 것”이라고 설명했다.

신한금융투자는 쿠콘의 올해 매출액과 영업이익이 전년 대비 15.3%, 27.5% 증가한 709억원, 214억원을 기록할 것으로 추정했다. 국내 데이터 서비스 부문에서 경쟁자가 없고 산업 특성상 높은 영업레버리지 효과가 가능해 외형 확대가 이어질 것이라고 덧붙였다.

심 연구원은 “대량의 데이터를 취급하고 있어 향후 축적된 데이터를 가공 및 결합 후 표준화해 빅데이터 상품으로 유통하는 신규 비즈니스 확대가 가능하다”며 “단순 데이터 유통을 넘어 AI(인공지능), 머신러닝을 기반으로 API상품 증가 통한 영업레버리지 효과 극대화-신한 한 데이터 분석 기술을 통해 서비스를 확대할 계획”이라고 말했다.

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레버리지란 무엇인가! 레버리지 뜻과 투자 레버리지 효과

레버리지 (Leverage)는 '투자의 꽃' 또는 '투자의 악마'라고 불리며, 때로는 투자자에게 막대한 수익을 가져다주는 도구가 되기도 하고, 때로는 투자자들을 파멸로 이끄는 판도라의 상자와도 같은 역할을 하게 됩니다.

투자 초기에는 막연히 수익을 내는 것만으로도 기쁘고, 또 그 기쁨에 투자 자체가 너무 쉽게 느껴지기도 합니다.

'쉬운 투자는 세상에 없다'는 것을 깨닳을 때 쯤이 되면, 자신의 수익을 극대화하기 위해서 혹은 자신의 손실을 만회하기 위해서 레버리지 효과 (Leverage Effect)를 이용한 레버러지 투자를 하곤 합니다.

그래서 초보 주식 투자자, 초보 선물/옵션 투자자들 역시, 이 레버러지라는 용어에 관심을 가지게 되는데요. 이제는 은행권 자금을 기반으로 재테크를 하는 분들 역시, 레버러지 투자를 하며 재테크의 도구로 사용하고 있어 매우 주의를 기울여야 하지 않을까 합니다.

레버리지란 '지렛대' 라는 뜻 그대로 원래 자신이 가진 힘보다 더 큰 힘이 필요한 무언가를 들어올리거나 움직이려고 할 때 사용하는 것입니다.

레버리지 효과란, 자신이 순수하게 가진 힘과 그 힘을 증폭 시킬 수 있는 도구적 장치를 이용해 순수하게 가진 힘 이상의 효과를 누리게 되는 것을 의미합니다.

따라서, 투자 관점에서 레버리지 투자란 다음과 같이 설명될 수 있습니다.

레버러지 투자란, 자신이 가진 투자금을 기초로 추가적인 자금을 빌려 투자함으로써, 원래 자신이 가진 투자금 이상의 투자 수익을 거두는 투자 기법입니다.

이 레버리지 투자는 투자자들에게는 일정한 투자 기법이 될 수 있으며, 잘 사용할 경우, 수익을 극대화하는 도구로 사용되지만, 너무 큰 위험성을 내포하고 있다는 점 역시 알려드리고자 합니다.

주식 투자의 경우, 미수거래가 대표적인 레버리지 투자의 한 예라고 볼 수 있습니다.

주식을 거래할 때, 일정한 비율의 증거금만있게 되면, 주식을 매수할 수 있는 주식종목이 있습니다.

이 경우, 증거금 비율에 맞추어 자신이 가진 돈으로 살 수 있는 주식보다 더 많은 주식을 사들임으로써, 주식 가격이 오를 때 더 많은 수익을 올릴 수 있게 됩니다.

예를들어, 1주에 1000원인 '천원짜리 주식'이 있고, 해당 주식을 사기 위한 증거금 비율은 25%라고 하죠.

이 주식을 사기 위해서는 250원만 있으면, 1주의 주식을 당장 보유할 수 있고, 일정한 기간 내에 추가적으로 750원을 더 내야 함을 의미합니다.

그럼, 만약, 1000원이 있다면, 원래 1주를 사고 파는 것이 API상품 증가 통한 영업레버리지 효과 극대화-신한 일반적인 '미수없는 거래'라고 볼 수 있습니다.

하지만, 레버러지 투자를 하게 되면, 4주를 보유하는 것이라고 볼 수 있습니다.

따라서, 주식이 1000원에서 1100원으로 오르게 되면, 일반 투자의 경우, 100원의 수익이 나오게 되지만, 레버리지 투자를 하게 되면, 400원의 수익이 생기게 됩니다.

그럼, 레버리지 투자를 하게 되면, 4배의 투자 수익을 얻게 되는 것이죠.

은행에서 대출을 통한 레버리지 효과를 이용한 레버리지 부동산 투자를 하게 될 경우를 살펴보죠.

예를들어, 자신이 가진 돈이 1억원이라고 할 때에, 1억원을 담보로 2억을 대출받게 된다면, 원래는 1억원 만큼의 부동산을 살 수 있던 것을, 2억원짜리 부동산을 1개 사거나 1억원짜리 부동산을 2개 살 수 있게 됩니다.

그럼, 당장 수익은 이자를 감안했을 때, 약 2배가 되게 됩니다.

돈을 빌리는 기간이 짧으면 짧을 수록 더욱 유리해지는 경우도 물론 존재합니다.

그러나, 레버리지 투자는 수익을 그대화하게 만들어주기도 하지만, 반대의 경우, 손실의 극대화를 불러오게 됩니다.

즉, 손실이 자신이 가진 투자금을 잃게 되는 순간을 넘어서 빚을 지게 되는 일도 벌어지게 됩니다.

이것이 바로, 레버러지 투자의 위험성이라고 볼 수 있습니다.

수익을 극대화하기 위해서는 그만큼의 위험 (리스크, Risk)를 생각해야 합니다.

물론, 위험 없는 투자 (리스크 없는 투자)는 세상에 존재하지 않습니다.

하지만, 레버러지 비율에 따라 투자의 수익 규모와 손실 규모는 비례적으로 늘어나는 문제를 안고 있습니다.

일정한 레버러지 비율이 금액과 상관없이 일정하다면, 손실은 정비례하게 되고, 만약, 레버러지 비율이 금액과 연동되어서 증가하게 된다면, 손실은 기하급수적으로 늘어나게 되는 문제점을 반드시 생각해야 합니다.

또한, "당장 수익을 낼 수 있다는 자신감"보다 "당장 손실이 나더라도 빨리 회복할 수 있다는 자신감"은 더욱 경계해야 할 생각입니다.

우선, 레버러지 투자의 속성 상, 레버러지 비율이 고정되더라도 그 고정된 레버러지 비율에 맞추어서 손실이 급격히 증가하게 되고, 증가된 손실을 메우기 위해서 더욱더 큰 규모의 위험을 감수한 투자를 진행하게 되는 "레버리지 악순환"의 늪에 빠지게 됩니다.

늪은 한번 빠지게 되면, 발버둥 치는 순간 더 빠져들게 됩니다.

레버리지 투자에서는 손실이 나면, 손실을 만회하게 위해 또 다시 레버러지 투자를 할 수 밖에 없게 만들기 때문입니다.

오히려 자신의 일정한 투자패턴과 투자성향, 투자원칙을 가지고 투자를 임할 경우에 레버리지는 빠른 시일안에 목표한 수익을 달성하게 해주는 주요한 투자 기법임에는 분명합니다. 하지만, 현명하고 지혜롭게 상황에 맞추어 사용할 때만 수익은 반드시 투자자에게 다가옵니다.

레버리지 효과 극대화

레버리지란 말이 참 정리가 안돼서 정리한번 해보겠습니다.

영어로 Leverage는 지렛대를 의미하죠.

지렛대는 작은 힘으로 무거운 API상품 증가 통한 영업레버리지 효과 극대화-신한 물체를 들어올리는 도구입니다.

그리스 철학자였던 아르키메데스는 "긴 지렛대만 있으면 지구를 들어보이겠다"라는 말을 했다고 하죠. 그만큼 API상품 증가 통한 영업레버리지 효과 극대화-신한 작은 힘으로 큰 물건을 들어올릴 수 있다는 얘길겁니다.

경제학에서 레버리지 효과는 이 느낌을 그대로 사용합니다. 핵심은 지렛대의 크기를 키워서 작은 힘으로 더 큰 효과를 본다는 것이죠.

레버리지란 차입금을 통해 수익을 극대화 시키는 것 을 이야기합니다.

주식투자를 할 때 1억원을 가지고 투자를 해서 20% 수익을 올렸다면 수익금은 2000만원이 될 것입니다. 그런데, 내가 2억원을 대출해서 총 3억원을 가지고 20% 수익을 올렸다면 수익금은 6000만원이 되겠죠. 두경우의 자기자본수익률을 계산해 보면 두 경우 모두 자기 자본은 1억이기 때문에 첫번째 경우에는 자기자본수익률이 20%가 되고, 두번째 경우에는 60%가 될 것입니다.

두 상황을 비교하면 당연히 레버리지를 적용한 후자를 선호할 수 밖에 없습니다. 그러나 항상 그렇듯 좋은면만 있진 않습니다. 수익이 아니라 손실이 난다면, 손실 역시 레버리지 효과로 인해 더 커질 수 밖에 없습니다. -20% 수익률이 났다면 자기 자본 1억만 가지고 투자했을 경우에는 2000만원의 손실로 끝나겠지만, 2억 대출금을 포함한 3억을 투자했을 경우 - 20% 수익률이 났다면, 6000만원의 손실을 입게 될 것입니다. - 50%만 되어도 원금 1억은 허공으로 사라지겠네요.

그래서 레버리지 효과를 얻고자 할때는 정말 조심해서 투자를 해야 될 것입니다.

부동산의 경우에도 똑같이 적용될 것입니다.

부동산이 오를거라 생각하고 대출을 받아서 집을 샀을 경우, 집값이 오른다면 자기자본수익률이 커지겠지만, 반대로 하락하게 된다면 손실금액또한 레버리지 효과를 받을테니까요.


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