Leverage), 부동산 투자의 핵심

마지막 업데이트: 2022년 5월 19일 | 0개 댓글
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출처 : https://m.terms.naver.com/entry.nhn? docId=3569881&cid=58781&categoryId=58781

레버리지 뜻에 대해 알아보기 [경제 용어]

뉴스 기사를 읽다 보면 레버리지라는 용어를 접할 때가 있습니다. 해당 용어는 특히 금융 관련 기사에서 많이 언급됩니다. 주식 투자 시에도 레버리지라는 용어가 사용될 때가 있습니다. 이 단어를 처음 보는 분들은 구체적으로 무슨 의미인지 궁금하실 텐데요, 이 글에서는 레버리지의 뜻에 대해 알아보겠습니다. 아울러 레버리지라는 용어가 주로 사용되는 분야에 대해서도 살펴보겠습니다.

레버리지 뜻

레버리지의 영어 스펠링은 leverage인데, 이 단어를 다음 영어 사전에서 찾아보면 지렛대, 영향력 등의 의미로 사용되는 것을 알 수 있습니다. 금융 분야에서 레버리지가 사용될 때는 주로 대출, 차입금을 활용하다는 의미를 가집니다.

지렛대 효과는 작은 힘으로도 큰 물건을 들 수 있는 원리입니다. 이처럼 자기가 가지고 있는 자금에 대출, 신용을 추가적으로 활용하여 더 큰 효과를 내는 것을 레버리지라고 표현합니다. 레버리지를 활용할 경우 상황이 좋을 때는 더 좋아지고 상황이 나쁠 때는 더 나빠지는 특성이 있습니다.

예를 들어 자기가 100만원을 가지고 있는데, 여기에 대출 100만원을 받아 가격이 200만원인 금융상품에 투자했다고 가정해 보겠습니다. 그 후 해당 금융상품의 가격이 10% 올라 220만원이 되었다면 자기 돈 100만원을 가지고 20만원을 번 것이므로 실질적으로는 20%의 수익을 얻은 것입니다(여기서 대출 이자는 고려하지 않겠습니다).

하지만 만약 해당 금융상품의 가격이 10% 내려서 180만원이 되었다면 자기 돈 100만원을 가지고 20만원의 손실을 입은 것이므로 실제로는 20%의 손실을 입은 것입니다.

이처럼 레버리지를 활용하여 투자를 할 때는 수익률, 손실률이 자기 자금만을 활용할 때보다 더 커집니다. 따라서 레버리지를 활용할 때는 자기 상황에 맞게 신중하게 접근하는 자세가 필요합니다.

특히 주식을 신용 거래로 매수하는 것은 주의가 필요합니다. 조만간 상승할 수 있다는 생각으로 무리하게 신용 거래로 샀다가 예상하지 못한 하락이 나올 경우 반대 매매를 당할 위험이 있기 때문입니다.

부동산 레버리지

레버리지는 부동산 투자 시에도 자주 언급됩니다. 부동산은 큰 자금이 필요한 자산으로 많은 사람들이 부동산 매수 시 대출을 활용합니다. 혹은 주택 매수 후 이를 전세 주는 방식으로 부족한 자금을 메우는 경우도 있습니다.

이와 같은 부동산 레버리지는 부동산 가격 상승 시에 수익을 더 높일 수 있는 효과를 가져옵니다. 특히 부동산의 경우 대출 비중이 높은 경우가 많아 레버리지 효과가 크게 나타납니다. 하지만 반대로 부동산 가격이 하락할 때는 이러한 레버리지가 큰 피해를 불러올 수 있습니다. 따라서 부동산 매수 시 과도한 레버리지를 사용하는 것은 조심해야 될 것으로 생각됩니다.

인플레이션, 디플레이션 뜻 알아보기

최근 경제 기사에서 인플레이션이라는 단어가 자주 언급되고 있습니다. 물가와 관련된 기사가 나올 때 자주 나오는 용어인데요, 이 단어를 처음 접하는 분들은 무슨 뜻인지 궁금하실 수 있습니

레버리지의 효과

안녕하세요 Realtor Caleb Kim입니다.

지렛대 효과라고 들어보셨을 겁니다. 영어로 Lever가 지렛대입니다. 지렛대처럼 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높이는 일을 레버리지 효과라 합니다.

보통 은행을 잘 이용하면 돈을 번다고 말씀들을 많이 하는 데 부동산 투자를 할 때 이 원리를 잘 이용하면 제대로 된 투자를 할 수 있습니다.

5년 전에 50만불 주고 집을 구입 했습니다. 그 중에 10만불을 다운페이하고 40만불을 융자를 받아서 산 겁니다

그런데, 이번에 집을 팔게 되었는데, 70만불로 올라서 잘 팔았습니다.

그러면 저는 얼마를 벌었다고 할 수있을까요?

5년 전 집 값 현재 집 값

$500,000 (자기자본 $100,000 + 은행 부채 $400,000) $700,000 (자기 자본 $300,000 + 은행부채 $400,000 )

은행부채가 사실 원금하고 이자를 같이 갚아 나가면 40만불보다 작게 남아 있을 수도 있지만 그냥 40만불로 남아 있다고 쳐도 순수 내 자본금이 10만불에서 30만불로 늘어 나서 결국 10만불을 투자 했는데 20만불의 적지 않은 순수익을 만든 결과가 된 겁니다.

더 나아가 10만불을 다운하고 집을 샀는데, 30년 후에 100만불이 되었다고 가정하고, 그동안 렌트를 놓아서 은행 모기지는 렌트비로 다 갚아왔다고 가정해보면 더 확실합니다. 10만불을 투자했는데 은행 융자 다 갚고도 순수익 90만불을 벌게 되는 효과가 나오게 되니까요.

이렇게 부동산이 꾸준히 오른다는 가정하에 이렇게 은행의 융자를 이용해서 집을 구매하면 적은 돈으로 큰 수익률을 내는 것을 레버리지 효과라고 하는겁니다.

지금 집을 사야할 때인지 물어보시는 분들이 많습니다.

집은 오르고 내리고 하지만 시간이 오래 지나면 집값은 역사적으로 항상 오른쪽 위로 올라가 있습니다.

크레딧을 잘 쌓고 은행의 이자가 낮을 때 융자를 잘 받아서 본인이 은행이자를 감당할 수 있을 정도 내에서 무리하지 않게 좋은 집을 살 수 있다면 레버리지 효과를 기대할 수 있는 현명하고도 좋은 투자자라고 말할 수 있을 겁니다.

오렌지 카운티 부동산과 집에 관해 무엇이든 도움이 필요하시면 저와 및 함께 일하는 최고 전문가들이 있으니 언제든 연락 주세요 최선을 다해 도와 드리겠습니다. 리모델링 해서 집을 파실 때도 7년을 함께 해온 공사를 믿고 맡길 수 있는 팀이 있습니다.

희망이야기

안녕하세요. 희망이야기입니다. 오늘은 투자시에 레버리지 뜻과 레버리지 효과에 대한 글을 작성해보려고 합니다. 이러한 레버리지는 쉽게 말해 타인자본을 가져와 수익을 극대화 시키는 방법이라고 할 수 있습니다. 주변에서 쉽게 볼 수 있는 레버리지는 부동산이 있습니다. 주변만 살펴보아도 아파트를 구매할때 현금박치기로 구매하는 경우는 거의 없습니다. 어느정도의 부채와 자신의 자본으로 매매를 하게 되는데요. 이런 경우에도 부동산투자목적으로 레버리지를 일으켰다라고 볼 수 있습니다.

그렇다면 레버리지를 어느순간에 활용해야할까요 ? 아래에서 레버리지 뜻과 효과에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다. 들어가기에 앞서서 저는 주식투자를 진행하고 있는데 저또한 레버리지를 일으켜서 추가수익을 내고 있는 투자자랍니다. 아래 글에서 추가 설명을 드리도록 하겠습니다.

레버리지 뜻, 레버리지 효과 알아보기

레버리지 의미와 레버리지 활용

레버리지는 ‘지렛대’라는 의미로 금융계에선 차입을 뜻합니다. 부채를 지렛대로 투자 수익률을 극대화하는 레버리지는 부채를 낮은 비용(금리)으로 자금을 끌어와 수익성 높은 곳에 투자하면 (부채투자수익 - 부채금리)를 추가적인 수입원으로 확보할 수 있기 때문입니다. 위의 사진처럼 지렛대를 이용하면 작은힘으로도 쉽게 물건을 들어올릴 수 있죠. 이렇듯 자신의 자본을 부채라는 지렛대를 활용하여 투자파이를 키우는 것을 의미하는 것이죠.

주식투자에 있어서 레버리지는 무엇이 있을까요 ?

대표적으로는 신용거래와 미수거래가 있습니다. 또한, 주택담보대출이나 직장인신용대출등을 활용하여 주식을 투자하는 모든 것을 통틀어 말합니다. 부채투자수익 - 부채금리의 나머지 부분이 수익으로 결정되는 것이기 때문에 부채금리가 적으면 적을수록 수익률은 늘어나는 구조를 가지게 되는 것이죠. 신용과 미수를 잘모르신다면 아래 글을 읽어보시길 바랍니다.

레버리지 얼만큼 어느정도나 써야되나요 ?

먼저 case by case라는 것을 미리 말씀드리고 싶습니다. 아래의 예시로 쉽고 간단하게 설명드릴 수 있을 것 같네요.

A투자자 년평균 주식 수익률 10% / 직장인대출 3 % 가능, 신용대출 12% 가능

위의 A투자자의 경우에는 지속적으로 년평균 수익률이 10%를 꾸준히 내고 있다고 가정해본다면 직장인대출 3%를 통해 무려 부채의 7%의 수익률을 추가로 올릴 수 있는 부분입니다. 따라서 레버리지를 활용하지 않을 이유가 전혀 없구요. 대신에 신용대출은 12%로 오히려 레버리지시 손해를 볼 수 있습니다.

이렇듯 투자수익률을 최대한 보수적으로 산정해보고 본인의 수익률보다 적게 부채를 가져올 수 있다면 가져오는 것이 이득인 부분입니다. 기업에는 Leverage), 부동산 투자의 핵심 ROE, ROA 지표가 있듯이 개인도 각자의 능력에 따른 자본투자수익률, 자산투자수익률은 달라지게 됩니다. 값싼 이자로 대출이 가능하다면 최대한 장기간 운용하는 것이 이득이 될 수 있다는 것입니다.

희망이야기 블로거도 레버리지를 사용하고 있나요 ?

네 물론 저도 약 5년간의 투자수익을 보면서 적절한 레버리지를 활용한 추가수익창출을 하고 있답니다. 저는 년평균목표수익률이 30%로서 보수적으로 7%이하의 모든 부채레버리지는 공짜돈이라는 생각으로 접근하고 있습니다. 위에는 제 운용계좌중 하나로 주식레버리지의 하나인 "스탁론"으로 년대출금리 5.5%로 5년만기 상품입니다. 벌써 이 계좌를 운용한지 Leverage), 부동산 투자의 핵심 3년정도의 시간이 지났네요ㅎㅎ 중도상환할 이유가 없음으로 만기까지 가져갈 생각입니다.

여기까지 레버리지 뜻과 레버리지 효과에 대해서 알아보았는데요. 가장 중요한것은 본인의 수익률을 객관적으로 판단하는 것입니다. 투자가 아닌 안전성을 추구한다면 개인이 할 수 있는 최대 수익률은 은행금리부터 시작이됩니다. 주식이나 펀드, 부동산투자와 같은 개별적인 능력으로 수익창출능력을 키워나가셔야 진정한 레버리지를 느껴보실 수 있으실 것입니다. 여기까지 희망이야기였습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 !

레버리지의 효과

출처: Pixabay.com

레버리지란 무엇일까?

기업 등이 차입금 등 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높임이라는 사전적 의미를 갖고 있는 레버리지는 흔히 투자자들이 말하는 레버리지 효과(지렛대 효과)입니다.

레버리지 효과를 쉽게 정리를 해보자.

만약 현재 시세 5억짜리 집을 구매하려 한다고 가정해 보겠습니다 . (레버리지 효과 활용 o)

출처 : https://m.terms.naver.com/entry.nhn? docId=3569881&cid=58781&categoryId=58781

모은 돈+전세보증금을 합쳐 3억이 있고 은행에서 대출을 2억 받아 5억짜리 집을 구매했습니다.

이제 1년 뒤 이 집의 시세가 6억이 되었다고 하면 난 몇%의 수익률을 얻은 걸까요?

답은 1억/3억으로 약 33% 입니 다.

6억짜리 집을 팔면 내 통장에 6억이 들어오고 거기서 은행 대출 갚는다 생각하면 2억이 빠지면

결국 내 통장에 실제로 남는 돈은 4억이 되고 원금 3억을 제외하면 1억이 남기 때문입니 다.

반대로 레버리지 효과를 안 사용하고 순전히 자신이 모은 돈으로 구매했다고 가정해보겠습니다. (레버리지 효과 활용 x)

출처 : https://m.terms.naver.com/entry.nhn? docId=3569881&cid=58781&categoryId=58781

똑같이 5억의 집이 1년 뒤 6억으로 올랐을 때의 수익률은 몇%일까?

5억을 자신이 모은 돈으로만 투자해 1억을 벌었으니 1억/5억 이여서 20% 의 수익률이 발생한 것이다.

쉽게 말해 빚을 내서 투자를 한다는 것인데 정말 좋기만 할까?

만약 반대로 자산의 가격이 상승하지 않고 하락한다고 가정을 해보겠습니다.

내 돈으로 만 집을 구매했을 때는 -1억/5억으로 -10% 의 수익률이 발생합니다 .

-10% 수익률도 큰데 레버리지 효과를 일으켰다가 하락을 한다면?

레버리지 효과 상승 계산법과 똑같이 -1억/3억이니 약 -33% 수익률이 발생하게 됩니다.

극단적인 예로 부동산 가격이 폭락하여 2억이 되었고 집을 팔아야 한다면?

집을 2억에 팔아도 대출을 갚으면 한 푼도 남지 않습니다.

레버리지 효과에 대해 정리를 하는데 97년 IMF, 08년 경제 Leverage), 부동산 투자의 핵심 위기 때 많은 자산의 가치가 떨어지면서 목숨을 끊는 투자자들이 왜 많아졌는지 이해가 되기 시작했습니다..

번외로 Leverage), 부동산 투자의 핵심 레버리지 투자자가 많아진 상태에서 투자한 자산의 가치가 떨어지게 되면 어떻게 될까?

일단 제일 먼저 자기 자본 대비 높은 대출을 받아 집을 산 투자자, 거주자들이 문제가 됩니다.

가격이 하락해 빚만 남게 되면 투자자와 거주자들이 집을 잃게 됩니다.

집을 잃은 사람들이 많아지면? 소비가 침체되며 물건을 사는 사람이 없어집니다.

물건을 사는 사람이 없어지면? 생산과 기업들의 활동도 위축됩니다.

이로 인해 기업들이 문을 닫게 되면? 소비가 위축되는 악순환이 계속 반복이 됩니다.

또 많은 기업들이 문을 닫게 되며 근로소득을 받지 못하는 개인들은 빚을 갚지 못하게 되며 대출을 해준 은행의 수익이 악화가 되고 더 큰 경제 위기를 불러오게 되는 것이죠.

여기서 97년 IMF 사태를 생각하게 되면 한국 경제가 불안해 보이면 외인들이 투자금을 빼가기 시작하면서 더욱더 커지게 됬던 것입니다.


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